【房产建筑部之打草惊蛇篇】
步步惊心,豪宅买卖引发的532万元违约金之争
刘春雷 叶萍
打草惊蛇,出自宋·郑文宝《南唐近事》:“王鲁为当涂宰,颇以资产为务,会部民连状诉主簿贪贿于县尹。鲁乃判曰:汝虽打草,吾已惊蛇。”打草惊蛇乃三十六计之一计,系指:或对于隐蔽的敌人,己方不得轻举妄动,以免敌方发现我军意图而采取主动;或用佯攻助攻等方法“打草”,引蛇出洞,中我埋伏,聚而歼之。
一、案情简介
2007年10月25日,经上海某知名房地产中介公司(以下称A公司)居间服务,韩籍人士李某与上海籍人士陈某签订《上海市房地产买卖合同》(下称:《买卖合同》),约定:①李某以总价1330万元(指人民币,下同)购买陈某位于浦东黄浦江边的一套江景房(下称:涉案房产);②《买卖合同》签订当日,李某支付陈某首期购房款100万元;《买卖合同》签订十五日内,李某向陈某支付第二期购房款360万元;于涉案房产过户当日,李某一次性向陈某支付剩余房款;③《买卖合同》签订三个工作日内,陈某应与银行预约还贷时间,并于约定还贷日向银行还清其剩余所有贷款;在取得银行办理注销抵押登记材料后七个工作日内,陈某应办结注销涉案房产抵押登记事项;④双方应于2007年12月25日,前往上海市浦东新区房地产交易中心(下称:浦东房产中心)办理房地产转让过户手续;⑤任何一方不按约履行《买卖合同》,则承担涉案房产总价20%的违约金;等等。
《买卖合同》生效后,李某于2007年11月5日前,先后两次向陈某支付购房款460万元。收到李某房款后,陈某迟迟不与其贷款银行预约还贷。经李某发函催告,陈某仍置之不理。2007年12月25日,李某按约至浦东房产中心,但未见陈某踪影。李某虽多次拨打陈某电话,却始终联系不上。出于对中国的热爱,李某一家于2008年初迁往上海。为了尽快定居和小孩上学,李某万不得已才另找房源,与他人就新相中的房产签订《买卖合同》。
二、春雷解案
尽管已就新的房产签订《买卖合同》,但李某总感觉心里还是不踏实。经朋友引荐,李某前往春雷所咨询。刘春雷律师一语点破:尽管陈某已违约,但《买卖合同》并不因陈某违约而自动解除,想成功要回已付购房款,还得谨慎行事。
与春雷所签订《聘请律师合同》后,在刘春雷律师指导下,李某于2008年1月26日向陈某发送《解约函》,声明:因陈某违约而与其解除《买卖合同》,并要求陈某三日内返还购房款460万元并支付违约金266万元。收函后,陈某依然置之不理。2008年2月,李某将陈某诉至上海市第一中级人民法院(下称:上海一中院),请求法院判令陈某返还购房款、支付违约金并承担诉讼费用等。
接李某起诉材料后,陈某不再沉默,旋即提出反诉:同意解除《买卖合同》;李某因违约应支付违约金266万元,其返还李某的购房款应扣除违约金;由李某承担本诉及反诉全部诉讼费用。陈某认为:《买卖合同》的解除,系李某违约造成:
第一,《买卖合同》履行中,李某提出帮陈某还贷,条件是总房价降低10万元;
第二,据国家住建部、商务部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称:《意见》)第十项[1]之规定“外国人在境内因学习工作需要只能购买一套自住房”,李某尚未与其解除《买卖合同》就另行购房,必然导致《买卖合同》无法履行,属于毁约,李某应当支付房产总价20%的违约金。
收悉陈某的反诉材料,李某有些焦躁不安。刘春雷律师安慰李某:陈某提出反诉早在其意料中,但春雷所代理案件从来不打无准备之战。本案的争议焦点或将有二:一是《买卖合同》是否发生变更或双方是否就拟变更事项进行磋商? 二是李某未与陈某解除《买卖合同》,即另购房屋是否构成违约?
对于第一个争议焦点,若真如陈某所述,即李某提出帮陈某还贷款而要求降低房价10万元,此举将导致《买卖合同》变更;即便两人未就《买卖合同》变更达成一致意见,只要存在两人就变更在商谈的事实,则履行《买卖合同》的相关时间节点应做适当调整,故陈某未按期还贷、未按期前往浦东房产中心就情有可原,甚至可将责任归于李某未及时向陈某提供还贷款项。针对该争议焦点,李某、陈某各执一词;法院能采信何方观点,则取决于双方提交的证据。
对于第二个争议焦点,因《意见》仅为住建部、商务部联合发布的部门规章而非行政法规,故不能据此否定《买卖合同》的效力。即便该《意见》将影响房产过户,但李某就第二套房产签约并不必然导致涉案房产《买卖合同》无法履行,也许受到过户影响的会是李某后购买的房产。更何况,李某签约第二套房产系基于陈某违约在先。
基于以上分析,刘春雷律师多次提示李某,本案核心问题是:“陈某所述其提出帮陈某还清所有贷款,条件是总房价降低10万元”是否属实。李某坚称,陈某的说法纯属杜撰编造,中介公司经理聂某就该节事实的证词亦是子虚乌有。听罢李某的表白,刘春雷律师对该案走势有了更确信的预判,对破解聂某的证词亦有了解数。
开庭前,刘春雷律师、叶萍律师做足了功课。围绕本案的关键事实及重大分歧,两位律师设计了七十余个问题以询问双方当事人和证人。庭审时,正如刘春雷律师所料,双方就解除《买卖合同》并无分歧,但都认为系对方违约造成,应由对方承担违约金。当主审法官问及约定的226万元违约金是否过高时,双方均认为适当,而放弃违约金调整请求权。如此一进一出,违约金的分歧竟高达532万元之巨,双方均不敢小觑。
为进一步查明关键事实,合议庭准予聂某应陈某之邀出庭作证。按照法定程序,聂某作证前先信誓旦旦宣誓:绝不因系受陈某之邀出庭作证而偏袒陈某,一定客观陈述知晓的相关事实。面对陈某代理律师的“循循善诱”,陈某对答如流。即便是颠倒黑白的陈述也淡定从容。对此,李某怒不可遏但又束手无策。当陈某代理律师自以为胜券在握时,刘春雷律师、叶萍律师对聂某展开了抽丝剥茧般的轮番询问。当刘春雷律师层层深入问及敏感问题时,聂某顿感左右为难、进退维谷而不敢轻易作答,法庭的气氛也顿时肃穆紧张起来。面对二位律师犀利的目光,聂某顿时乱了方寸,开始拒绝回答他们的询问。尽管主审法官一再提示聂某,若证人拒绝回答提问,证词的证明力将大受影响。但聂某仍坚持不接受二位律师的询问,甚至拒绝在先前已做陈述的庭审笔录上签字。基于此,审判长只得宣布休庭。面对聂某悻悻然退庭拂袖而去,合议庭成员也大惑不解。
为尽快拿回购房款,李某同意以调解方式了结本案。在审判长主持下,双方达成调解协议:1、解除《买卖合同》;2、陈某在调解书生效5日内,退还李某购房款460万元,并支付违约金200万元;3、由陈某承担本诉及反诉的诉讼费、保全费等费用。
后,因陈某未按期履行《调解协议》,李某向上海一中院申请强制执行。经二位律师积极努力,上海一中院就涉案房屋启动拍卖程序。为避免因流拍造成巨额损失,陈某只得另找他人接手涉案房屋。2009年1月上旬,李某不仅全额收到法院划转、由陈某支付的460万元购房款、200万元违约金和垫付的案件诉讼费用,还拿到陈某因延迟履行而支付的滞纳金20余万元。2009年1月25日,李某全家在新房里高高兴兴喜迎中国牛年的到来......
三、春雷点评
(一)、违约与解约
违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。我国古代早有“违约”之表述,譬如《后汉书·袁安传》:“此明其畏威,而非先违约也。”《史记·项羽本纪》 唐代司马贞述赞:“违约王汉,背关怀楚。”明代张居正《答宣大王巡抚书》:“旧额之外,一马不增。如违,即闭关谢之,走告俺酋,责以违约。” 张周《步履艰难的中国》第一章:“继而以违约名义在当地告状。”
一方违约并不导致合同必然解除,只有一方根本性违约后,守约方才有可能依法或依约解除合同。所谓根本性违约,我国《合同法》概括为“不能实现合同目的” ,而《联合国国际货物销售合同公约》第25条的规定更为复杂,即“一方当事人违反合同的结果,如使另一方当事人蒙受损害,以至于实际上剥夺了他根据合同有权期待得到的东西,即为根本性违反合同,除非违反合同的一方并不预知而且同样一个通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”一方根本性违约后,守约方要解除合同,也需明示。
(二)、违约金调整请求权
《合同法》第一百一十四条第一款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”此即违约金调整请求权。
针对合同中放弃违约金调整权约定的效力,存在两种不同观点:一种观点基于民事权利的可处分性,认为该约定有效;另一观点基于违约金调整权的诉权性质,认为该约定无效。最高人民法院中国应用法学研究所朱新林倾向于无效,朱新林在《放弃违约金调整请求权约定之效力》[2]中论述道:违约金调整申请权是具有公法性质的请求司法保护的权利,当事人约定放弃对法院没有拘束力。违约金调整的司法介入蕴含了“合同自由”与“合同正义”相结合的公共政策,当事人放弃违约金调整申请权的约定,可能导致违约金条款异化成为一方压榨另一方的工具,违背公平、诚实信用、公序良俗等基本原则。云云。
本案双方非在《买卖合同》中、而是在庭审中放弃违约金调整请求权,审判机关应予认可。
(三)、证人证言
证人证言作为民事诉讼证据种类之一,在诉讼证明上具有重要意义。但由于证人证言具有主观性、易变性、不可替代性的特点,也决定了对其认证的复杂性。司法实践中对证人证言通常要审查:①证人与该案有无利害关系;②证人的人品;③证人证言的来源;④证人自身感知能力、记忆力、表述力以及案发时的客观环境因素;⑤证人证言与其他证据是否一致或协调,等等。
证人做伪证,我国法律历来明文禁止[3]。由于民事诉讼中对证人做伪证的惩处力度不够,导致了个别证人歪曲事实、甚至炮制冤假错案。2012年新修订的民事诉讼法修正案实施后,此现象将逐步得以遏制。本案中,刘春雷律师、叶萍律师抓住证人陈述的矛盾之处,以连贯的组合提问,令证人深感做伪证将面临的严重法律后果,而迷途知返、回头有岸。
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注解:
[1].《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房〔2006〕171号】
(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
[2].详见2014年03月05日的《人民法院报》http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2014-03/05/content_77666.htm?div=-1
[3].《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件的;
(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;
(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的;
(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人,进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;
(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;
(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
人民法院对有前款规定的行为之一的单位,可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
《中华人民共和国刑法》
第三百零七条【妨害作证罪;帮助毁灭、伪造证据罪;虚假诉讼罪】以暴力、威胁、贿买等方法阻止证人作证或者指使他人作伪证的,处三年以下有期徒刑或者拘役;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。
帮助当事人毁灭、伪造证据,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役。
司法工作人员犯前两款罪的,从重处罚。 |