【房产建筑部之大局观篇】
铁肩担道义,妙手促科创---房产建筑部之大局观篇
刘春雷 叶萍
《寤言二迁都建藩议》陈澹然[清]:“不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域”,意思是想做好一件事情,得有大局观,得从全局出发考虑周全。
【案情简介】
在上海发明协会2013年会上,俞国生会长对刘春雷律师说,全国发明家协会名誉副理事长、发明家曹培生最近遇上点麻烦,请代表协会给予法律支持和援助。
会后,刘春雷律师旋即与曹老取得联系。在曹老办公室,曹老先津津乐道大谈他的发明。不听不知道,原来曹老[1]真不愧为大隐于市的高人。
经多年自筹资金、自主研发,曹老发明了植物非线性振动临界萃取方法和装置,并获中美日等国的发明专利。在原上海市委书记俞正声的关怀下,非线性振动临界萃取示范工程项目(下称:示范项目)获上海市某区科学技术委员会(下称:A科委)专项基金扶持,并由A科委安排落户上海市某科技创业园(下称:B园区)。
曹老遇上的麻烦就源自示范项目的落户。
2011年5月,曹老控股的上海某公司(下称:C公司)与A科委签订《科学发展基金政府主导项目(合同)书》(下称:《项目书》),对示范项目目标、成果形式、考核指标及经费预算等内容进行了详细约定。
2011年5月26日,C公司与B园区的上海某公司(下称:D公司)签订《购房定金合同》(下称:《定金合同》),双方约定:①C公司以总价12921090元购买D公司面积约为993.93平方米,单价为每平方米13000元(下称:涉案房屋);②C公司先支付定金258.4万元,一年内支付剩余的10337090元;③待D公司办出房屋大产权证后15日内与C公司签订《上海市房地产买卖合同》(下称:《买卖合同》),并办理房屋过户手续;④之前C公司以租赁形式使用案涉房屋,租金每日每平方米为2.8元,每月共计83500元,等等。
《定金合同》签订后,C公司按约支付定金258.4万元,于2011年9月15日入驻案涉房屋并启动示范项目。几经周折,C公司于2013年8月23日取得实验产品的生产许可证,此举预示着示范项目将大功告成。
其间,由于D公司故意拖延办理案涉房屋产证,无法与C公司签订《买卖合同》,C公司也未支付剩余房款。自2012年6月起,D公司委托律师致函C公司:解除《定金合同》,并搬离案涉房屋。C公司回函:D公司单方解除《定金合同》的行为无效。嗣后,D公司甚至采取断电、封门等极端形式阻挠C公司正常工作。对此,C公司强烈抗议并向有关部门反映,事态才暂时缓和。
2013年9月,D公司将C公司诉至上海市浦东新区人民法院(下称:浦东法院)【案号:2014浦民一(民)初字第3441号,以下统称:本案】,诉讼请求为:①解除《定金合同》;②要求C公司搬离案涉房屋;③C公司支付从2012年6月13日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
本案启动后,任凭曹老及C公司如何恳请及解释,D公司以诉讼无最终结果为由,不愿配合C公司办理正式投产所需证照,既不提供案涉房屋之大产证,又不提供相关证明。
【春雷解案】
一、找不到调的一审
听了曹老的介绍,刘春雷律师决定免费代理本案,不为别的,只为发明家讨个说法,让示范项目早日落地,造福千家万户。
示范项目的核心竞争力即是非线性振动临界萃取方法和装置等系列发明,具有节能、环保、投资少、产量高等特点,它解决了生物工程发展瓶颈的支撑技术,是深化科研体制改革的成功范例,或将带动种植业、农产品加工业、食品、保健品、化妆品、中药、现代设备制造、相关科技、商业等产业的联动发展,不仅可以造福人类,市场潜力不可估量。从这个意义上讲,本案不是一起单纯的房地产纠纷案。《定金合同》因示范项目而生、示范项目因《定金合同》而累。
示范项目落户B园区既是曹老拳拳爱国心的表现,又是D公司的一大幸事。真不知D公司出于何种考虑,以处理经济纠纷的常规手段简单对待示范项目。现示范项目正处于验收的最后关键阶段,D公司此时提出诉讼,势必影响示范项目的正常进程,或给上海、给国家造成无法挽回的损失。
尽管刘春雷律师在庭上洋洋洒洒介绍示范项目,并称对于意义重大的示范项目D公司不但没有给予C公司特殊的优惠,反而在《定金合同》中添加诸多不公平条款,譬如加重C公司义务、增加高额租金条款等,使得《定金合同》变得不伦不类。为何如此对待国家级示范项目?百思不得其解!
但主审法官显然没有听下去的心情,她关注的是案涉房屋产证并未办理、C公司的租金给付有限等“关键”情节。
刘春雷律师又从《定金合同》的性质及效力以及双方履行情况等方面进行阐述,C公司无论是履行《定金合同》还是极力让示范项目落地都无过错。遗憾的是,得到的回应却是“这只是你的观点”。
刘春雷律师顿时感到有点悬。
果然,浦东法院于2014年9月28日作出一审判决:①D公司与C公司关于涉案房屋的买卖关系无效;②解除D公司与C公司就涉案房屋的租赁关系;③D公司于本案判决生效后三十日内返还C公司定金225万元;④C公司于本案判决生效后三十日内迁出案涉房屋;⑤C公司于本案判决生效后三十日内向D公司支付自2012年6月13日至实际搬离日止、每日按2783元计算的房屋使用费(执行时应扣除C公司支付的押金);⑥D公司于本案判决生效后三十日内支付C公司涉案房屋地下室装修损失7万元;等等。
收到判决书,曹老一下懵了:为了发明,所有的积蓄都花光了,还能往哪里搬?
在俞国生会长及刘春雷律师的安慰下,曹老决定上诉。
二、艰难的二审
刘春雷律师、雷建华律师代理C公司上诉至上海市第一中级人民法院(下称:上海一中院),案号:(2014)沪一中民二(民)终字第2957号。双雷组合似乎预示着本案将有转机。
C公司在上诉状除继续介绍《定金合同》的缘由以外,还深入剖析一审判决书中就查明事实及法律适用存在的问题,认为:
第一,《定金合同》中的买卖关系合法有效。
浦东法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定认定“对于系争房屋的买卖,因系争房屋至今未取得相应的权属登记证明,故双方的买卖关系应属无效”,系适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十五条[2]明确了合同等原因行为和物权变动的区分原则,强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整,物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制,原因行为的效力不受物权变动要件的影响。房屋登记只是一种公示的方法,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力。法律行政法规的强制性规定应当区分为效力性规范与管理性规范两种,只有违反效力性规范的才会导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条[3]第六款虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但该规定系管理性规范,不是效力性规范,违反该条款并不必然导致合同无效。C公司与D公司就系争房屋签订的《定金合同》虽然未办理产权证,但并不影响双方协议的效力,合同依然有效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条[4]规定不适用本案。该条仅适用于商品房预售合同,而非本约。C公司是在A科委的引荐和要求下,将示范项目落户于B园区,且案涉房屋早就投入使用,D公司怎能“未取得商品房预售许可证明”?难道D公司当时诚心欺骗C公司、A科委,压根就要阻止示范项目吗?
第二,《定金合同》完全可以继续履行,且一旦C公司将示范项目投入生产,将产生极大的经济效益,福祉人民。2014年9月16日开庭时,D公司向法院提交系争房屋的《施工许可证》及竣工验收备案证书,表明《定金合同》可以继续履行。且C公司的示范项目已经通过验收获得生产许可,相关设备均已安装调试完毕,如果仅仅因为《定金合同》致使项目流产,将使国家遭受不可挽回的损失。
第三,《定金合同》虽有租赁条款,但只能是短暂的过度期间按租赁关系处理,即租金仅能计算至2011年年底。单价明显偏高,应做调整。涉案房屋位于外环以外,所处区域尚不成气候,作为生产厂房,租金怎么可能高达每日每平方米2.8元?上海市市区相当数量的写字楼租金还没有这么高!
经过激烈的交锋,上海一中院于2015年4月28日作出裁定:撤销2014浦民一(民)初字第3441号民事判决;发回浦东法院重审。
本案又回到起点。
三、反败为胜
发回重审的一审中,D公司再次要求解除《定金合同》,让C公司承担高额的使用费,根本目的还是要赶走C公司。
今非昔比。对于《定金合同》的效力已有结论,即合法有效——这正是本案发回重审的主要原因;示范项目在各界人士的积极推动下已通过验收;中共上海市委、上海市人民政府于2015年5月25日联合发布的《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》(以下称《意见》)更是一场酣畅淋漓的及时雨。
面对D公司的无休无止,刘春雷律师反驳道:
第一,就《定金合同》中买卖关系。尽管约定一年的付款期限,但从签订时的特殊背景及交易惯例来看,该付款必须以D公司办理出案涉房屋的产权证为前提条件。
第二,就《定金合同》中租赁关系。租赁条款仅仅是过渡性安排,事实上双方从未履行租赁条款的内容,D公司仅在2012年6月12日向C公司催收剩余的购房款,催收的金额为1033.709万元,正好是《定金合同》的总房价款1292.109万元扣除C公司已付的定金258.4万元。也就是说,D公司并未将C公司支付的定金抵作租金。这从D公司从未向C公司开具收取租金的发票也可得到印证。2014年3月16日之前,D公司从未向C公司催收过租金,也未将C公司支付的定金抵作租金。D公司要求C公司支付租金的请求已超过诉讼时效。何况D公司所交付的案涉房屋交付条件有所欠缺,使用价值要打折扣是明摆着的事;退一步讲,即便法院确认租赁条款有效并予以解除,那也只能解除租赁条款。
第三,违约方是D公司,C公司并无违约之处。案涉房屋的《建设工程规划许可证》发证时间为2013年8月25日、《建设工程施工许可证》为2014年5月16日。若签订《定金合同》时C公司就知道案涉房屋的真实情况,怎么可能将示范项目落户到B园区。D公司交付案涉房屋时未通过环保竣工验收条件及防雷电竣工验收,不符合交付的条件。2013年9月2日,D公司对C公司采取封门、断电、断水等极端手段也属于严重违约。
故,D公司无权解除《定金合同》,更无权以租赁条款要求C公司支付租金。
2015年12月11日,浦东法院重新作出一审判决:驳回D公司的全部诉请。
四、锁定胜局
本案到此就该了结,曹老及C公司也好抓紧时间将示范项目产业化,哪曾想D公司上诉了。
诉讼至此,涉案房屋所在区域的大产证已经办出,D公司却以无法办出小产证为由,要求上海一中院解除《定金协议》。
C公司当然不同意。
C公司制作杨梅酒的生产线早已建成,但因案涉房屋之缘故部分证照一直未能办出,投产只得无限期推延。曹老心急如焚。
2016年6月27日,刘春雷律师收到上海一中院的二审判决书:维持原判。
历时近两年半的纠纷终于划上圆满的句号。
【春雷点评】
本案一波三折,C公司笑到了最后,反映出的问题却发人深省:
一、关于园区定位
据B园区官网:2006年5月,多家单位根据《国家中长期科学和技术发展纲要(2006-2020年)》和上海市人民政府在2004年11月召开的第53次常务会议审议通过的《上海优先发展先进制造业行动方案》精神,吸纳相关企业和科研机构、高等院校多方参与,依托政、产、学、研各自的比较优势协作组建B园区。B园区目前是上海规模最大、投资最多的先进制造技术专业创业孵化基地,是最有专业化特色的高新技术企业培育、高新技术成果转化、高新技术人才培养的基地。
D公司在本案中的表现真让人大跌眼镜!若示范项目能早日投产,C公司向国家贡献的税金将是租金的几倍甚至几十倍!D公司一意孤行,硬是血战到底。以这样的态度对待入驻企业,岂不与建园初衷背道而驰?
二、关于科创大局
曹老是难得的人才,如果说当年赵玉芬教授与曹老在第11届国际生命起源大会上论证氨基酸和磷的化合物磷酰化氨基酸是生命起源的种子[5]的故事有些遥远,那曹老与袁隆平(杂交水稻之父)、王永明(五笔字型发明人)、包起帆(抓斗大王)等三位发明家共同出任中国发明协会名誉副理事长就发生在2016年4月。示范项目得到各级领导高度重视,多个领域顶级专家交口称赞。本案依然如此艰难,C公司险些被B园区扫地出门。
本案的难度及压力非常人所能想象。刘春雷律师从不气馁、从不放弃!司法一定会公正!科技创新是主旋律!正如中共上海市委、上海市人民政府在《意见》中谈到的“综观国内外发展形势,全球新一轮科技革命和产业变革正在孕育兴起,国际经济竞争更加突出地体现为科技创新的竞争。我国经济发展进入新常态,依靠要素驱动和资源消耗支撑的发展方式难以为继,只有科技创新,依靠创新驱动,才能实现经济社会持续健康发展,推动国民经济迈向更高层次、更有质量的发展阶段。不抓住机遇,不改革创新,我们就不能前进。上海作为我国建设中的国际经济、金融、贸易和航运中心,必须服从服务国家发展战略,牢牢把握世界科技进步大方向、全球产业变革大趋势、集聚人才大举措,努力在推进科技创新、实施创新驱动发展战略方面走在全国前头、走到世界前列,加快建设具有全球影响力的科技创新中心。”
三、关于发明落地
2015年,我国发明专利申请受理量达110.2万件,同比增长18.7%,连续5年居世界首位[6] 。发明落地并非易事,民间发明更是难上加难。专利技术产业化率低,成为一种严重的资料浪费。民间发明家在技术上是高手、专家,与人谈判合作或法律维权却差强人意,或被算计被利用,或面对合作方过河拆桥无所适从,或明知专利被侵权也只得忍气吞声无可奈何。
春雷所主动加入上海发明协会,正是希望为积极促成发明落地、保护广大发明家的合法权益尽绵薄之力。
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【注释】
1.据上海发明协会官网 (http://www.sfm.org.cn)记载:
曹老,男,1946年生,江苏宜兴人,毕业于新疆塔里木农垦大学水利系,在清华大学工程力学系、北京大学和中国科技大学的数学系修过研究生课程;曾任新疆巴州21团技术参谋、中学教师,上海工业大学振动研究室工程师、主任、机械新技术开发中心副主任、副总工程师,上海华能机械新技术研究所所长、总工程师,华能上海分公司副总经理;曾受聘中科院低温中心客座研究员、清华大学兼职教授;全国政协第七、八、九届委员会委员;是中国发明协会成立的发起人之一,曾任副理事长、名誉副理事长。
曹老长期从事非线性振动的研究与应用,在振动节能技术及工程实践方面有突出成就:发明了可控的有节能效果的非线性电磁振动装置和元件,并使此项技术进入了产业化进程;总结出了非线性振动中刚度、阻尼、质量与振动元件的参数间的一系列相互关系,发明了新型弹性元件的设计方法、加工工艺和调试规程,并提出在系统的阻尼、刚度或质量有显著波动时能保持有效的振幅以使机械正常工作和稳定的控制技术。
以他为第一发明人的发明成果“安全、节能、低噪声的木工电磁振动刨床和木材的电磁振动刨削工艺”获国家发明二等奖;发明的“非线性电磁振动流体压缩装置”获国家发明专利和多项外国专利及世界知识产权组织颁发的世界青年发明家金奖;他研发成功、可广泛用于中药、保健品、食品、化妆品等行业的植物“非线性振动临界萃取技术和装置”获中国发明专利和第五届中国国际发明展览会金奖;2005年中国发明协会“发明创业奖”获得者。
2.《中华人民共和国物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【最高人民法院法释[2003]7号】
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
5.《赵玉芬:两个故乡,一样深情》:“1996年的8月4日,赵玉芬和曹培生在第11届国际生命起源大会上,用严密的理论和大量的实验结果,从化学模型、数学模型和动力学模型三个方面证明:氨基酸和磷的化合物--磷酰化氨基酸是生命起源的种子。”
(http://tech.gmw.cn/scientist/2015-08/04/content_16529001.htm)
6.《2015年我国发明专利申请受理量超100万件蝉联世界第一》 (http://www.gov.cn/xinwen/2016-01/14/content_5032917.htm)
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