“瞒天过海”系三十六计之首计——“备周则意怠，常见则不疑。阴在阳之内，不在阳之对。太阳，太阴”，意为：防备十分周密容易让人松懈大意；常见的人和事，往往不易被怀疑。把秘密隐藏在公开事物中，而非以公开的形式对立。公开的事物中，往往蕴藏着非常机密的东西。
2006年4月，上海某工业公司（下称：A公司）与上海某贸易公司（下称：B公司）签订《房屋租赁合同》，约定：
①B公司承租A公司位于上海虹桥的两栋大楼（下称：涉案房产）；
②租赁期限20年，自2006年7月1日至2026年6月30日；
③租金按月付款并逐年递增，A公司收到租金后三日内开具发票；
④租赁期内，如涉案房产及附属设施自然损坏，A公司负责修复或承担修复费用，等等。
因涉案房产为毛坯房，签署《房屋租赁合同》后，B公司投入近2000万元装修涉案房产后再对外招租。2006年11月，A、B两公司就涉案房产A栋北楼6层以上加盖7-9楼事宜（下称：加盖楼层）签订《补充协议》，约定：
①A公司保证加盖楼层可办理房产证和依法出租，可用作注册公司并协助办理营业执照；
②若加盖楼层因办不出产证或被拆除，致租客不能注册公司或正常经营的，A公司应赔偿B公司及租客的损失，等等。
2011年9月，A公司以B公司拖欠租金为由，将B公司及张某（张某系B公司股东及法定代表人，下称：张总）诉至上海市闵行区人民法院（下称：闵行法院），要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，责令B公司支付拖欠的租金及违约金。2011年9月26日，原被告达成调解意向，并在《民事调解书》（下称：《调解书》）中约定：
①《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行，自2011年11月起，B公司应按月付清当月租金。
②截止至2011年9月30日止，B公司共欠A公司租金17618997.02元，B公司应按约定分期支付欠付的租金。
③如B公司逾期支付任何一期款项，则《房屋租赁合同》即告解除，B公司应无条件撤离承租场所（包括所有次承租人），并按当年三个月租金支付赔偿金，等等。
《调解书》签订后，B公司向A公司陆续支付数千万元租金。后，双方就租金支付事宜产生争议。2013年10月，A公司据《调解书》向闵行法院申请强制执行。2013年11月5日，在闵行法院主持下，A公司与B公司签订《和解协议》，约定：①截至2013年9月30日，B公司欠A公司租金12777680.94元；②B公司应在约定的时间内支付完毕欠付款项，等等。
后，B公司因故未按《和解协议》支付款项，A公司向闵行法院申请恢复强制执行，闵行法院遂采取系列执行措施：查封B公司办公场地及设施、冻结B公司账户，将张总纳入失信名单，等等。B公司经营立马瘫痪。
张总曾找多名律师求助，均告知已无力回天。即便深陷申冤无门的绝境，但张总仍不甘心坐以待毙。在朋友引荐下，张总心急火燎赶至春雷所，希望刘春雷律师妙手回春，帮他和B公司度过此劫。听完张总义愤填膺的诉说，刘春雷律师问道：B公司承租A公司房产，按期足额支付租金乃天经地义，为何要一拖再拖呢？
张总答曰，B公司缓付或拒付租金系事出有因：
一是涉案房产上加盖的楼层，以前曾租给一些公司办公，即便无产证也暂无大碍。后，其中一大客户想开旅店，因加盖楼层无产证无法办理旅店所需证照，故只能退租，令B公司损失惨重。
二是因涉案房产存在重大消防隐患，上海市闵行区公安消防支队（下称：闵行消防支队）曾于2012年5月28日发送《重大火灾隐患整改通知书》，责令限期整改。2012年6月8日，虹桥镇政府主持召开“XX广场综合楼重大火灾隐患整治推进会”并形成《会议纪要》，决定：
①涉案房产暂停正在进行的改建及装修等施工；
②在隐患整治结束前，公安、消防、工商等部门暂停受理该楼所涉行政许可申请。
直到2013年10月12日，涉案房产消防隐患才得以消除。期间，大部分涉案房产则无法正常招租，令B公司损失巨大。为此，B公司曾多次要求A公司就涉案房产出租相关事宜进行协商，但A公司自恃强势地位而置之不理。即便有前述因素，《调解书》签订后，B公司在2011年10月至2013年9月期间，仍向A公司共计支付租金43234924.86元。
听完张总的诉苦，刘春雷律师指出：闵行法院恢复执行的裁定或有错误：
第一，因《调解书》之后的付款已远远超过当初确定的欠款总额，《调解书》应已履行完毕，相关条款也应失效。若能通过A公司开具租金的发票，厘清B公司付款对应月份的租金，就更能证明《调解书》已履行完毕。
第二，《和解协议》所涉欠付的租金均发生在《调解书》后，与《调解书》确认的欠款无关。又因加盖楼层无产证及涉案房产出现重大消防隐患等变故，履行《房屋租赁合同》中，谁违约、谁欠款实难确定，故应另案审理后确定，而不能直接执行。
听完刘春雷律师的分析，张总依稀看到了希望，当即决定委托春雷所代理该案。不出刘春雷律师所料，经B公司财务人员梳理财务资料，《调解书》确认的欠款，B公司已支付完毕，且A公司已开具对应月份的租金发票。收集整理好详实的材料后，春雷所即代表B公司及张总，向闵行法院提出执行异议申请。
在闵行法院组织的听证中，A、B两公司代理人针锋相对、据理力争。A公司代理人认为：恢复执行并无错误，第一，《调解书》签署后，B公司的所有付款系后阶段租金，《和解协议》最能说明问题，故《调解书》尚未履行完毕；第二，即便A公司已对《调解书》确认的欠款开具发票，但《调解书》有“自2011年11月起B公司须按月付清当月租金”、“逾期支付上述任何一起应付款项的，则与A公司租赁关系即告解除”等约定，故B公司拖欠《调解书》之后的租金，仍可直接执行。
春雷所代理人认为：
首先，《补充协议》所涉加盖楼层无房产证，属于无效合同，《调解书》怎能约定继续履行《补充协议》？
其次，《调解书》第一条不能直接执行，因为义务不完全等于债务，鉴于双务合同的特殊性更不能直接执行，否则将剥夺B公司的合同抗辩权。
第三，《调解书》第二条中所确定的欠款已履行完毕，A公司开具的发票就是最有力的证据。
第四，《和解协议》已超出《调解书》约定的内容，只能视为新的合约，不能直接产生执行力。对此，A公司只能另案诉讼，B公司也可针对加盖楼层及消防问题另案诉讼。
总而言之，闵行法院恢复执行的裁定错误，应及时纠正。
然，闵行法院无视春雷所意见，裁定驳回张总及B公司的执行异议申请。凭着对专业能力的自信和百折不挠的职业精神，春雷所毅然代理B公司向上海市第一中级人民法院（下称：上海一中院）提起复议申请。
经听证，上海一中院认为：闵行法院驳回张总及B公司执行异议申请的裁定，因认定事实不清、证据不足、适用法律不当，故裁定：1、撤销闵行法院（2015）闵执异字第7号执行裁定；2、发回闵行法院重新审查。
2016年3月，闵行法院解除对B公司办公场地及设施的查封、解除对B公司银行账户的冻结，将张总从失信名单库中删除。
至此，张总紧蹙的眉头终于舒展，B公司也逐渐恢复运转。但，A、B两公司就《房屋租赁合同》的争议，还将另辟战场一辩是非、一决高下。
一、关于执行异议制度
当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
在执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按法定程序进行审查。理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。如发现判决、裁定确有错误，按照审判监督程序处理。除案外人可对执行标的提出异议外，执行员在执行本院或上级法院的判决、裁定和调解书时，发现确有错误的应提出书面意见，报请院长审查处理或经院长批准，函请上级法院批准。
二、关于房屋租赁合同之效力
房屋租赁合同无效的情形主要有：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
本案的加盖楼层至今没有建设工程规划许可，也无主管部门同意建设的文件，《补充协议》显然无效或部分条款无效。这自然影响到《调解书》的效力，当然要推翻《调解书》只能通过再审程序解决。
三、关于“以执代审”
合同效力与强制执行力是不同的概念，合同有效并不一定直接产生强制执行力，通常需经法院审理或仲裁委裁定后才能产生强制执行力。
司法实践中，部分经公证的债权文书可以直接申请执行。但这样的债权文书有严格的限定。2000年9月，最高人民法院、司法部发布的《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》（以下称：《联合通知》）就上述问题予以确认，并限定可以具备强制执行效力债权文书的条件[1]：
①债权文书以给付一定货币、物品或有价证券为内容；
②债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；
③债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受强制执行的承诺。
不仅如此，《联合通知》列明的赋予强制执行效力的债权文书的范围内均属于单务合同。 2006年3月1日施行的《公证法》第三十七条[2]对部分经公证的债权文书可以直接申请执行予以肯定。2009年，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会出版的《中华人民共和国公证法释义》[3]更加明确指出：这类债权限于追偿债款、物品和有价证券，且给付为内容应为单务性质。
本案中，《调解书》虽涉及今后债务，但显然不是债权债务关系明确的单务合同，不能产生类似于公证后可以直接申请执行的法律后果。
在推进司法改革的大潮下，或许闵行法院并非故意“以执代审”，抑或是A公司瞒天过海之计误导了闵行法院。但“魔高一尺，道高一丈”，邪恶终将压制不了正义！
[1]《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》（2000年9月21日）
一、公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：
（一）债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容；
（二）债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；
（三）债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。
二、公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围：
（一）借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同；
（二）赊欠货物的债权文书；
（三）各种借据、欠单；
（四）还款（物）协议；
（五）以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔（补）偿金为内容的协议；
（六）符合赋予强制执行效力条件的其他债权文书。
[2]《中华人民共和国公证法》
第三十七条对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。
前款规定的债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机构。
[3]《中华人民共和国公证法释义》（法律出版社，2005年9月第1版）第139页。