近期，上海市委、市政府召开商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规的商业办公项目（又称“类住宅项目”、“商住两用房项目”，以下简称：商住房）予以清理整顿。上海市住建委旋即下发《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称：《意见》）[1]，落实会议精神。
据悉，会前闵行、嘉定两区已率先开展商住房清理整顿，绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、锦如D9空间、明发商业广场等项目的开发商，因违反《城乡规划法》等法律法规而被行政处罚。
商住房清理整顿一度成为上海媒体及民众热议的话题，本期《春雷时评》将聊聊商住房那些事儿！
上海商住房项目现状
随着导入人口激增和房市调控不断升级，绝大多数非沪籍人士在上海已无法购房。为规避监管、吸引被限购的刚需者或投资者，房地产商热炒商住房项目。然，在法律层面我国并无商住房之说。
据上海市住建委主任顾金山介绍：目前，上海“类住宅项目”有300余个，建筑面积达1700万平方米，未入住的计1200万平米。
上海市住建委副主任马韧接受媒体采访时称：2017年1月6日，上海市住建委会同相关部门，对“类住宅项目”集中清理核查，暂停网上签约的此类项目共148个，其中商住房项目占比58%，仅3成商住房项目有大产证。
商住房存在的问题
产权性质问题
我国《土地管理法》第八条规定，按所有权性质划分，我国土地分为国有土地和集体土地。城市市区的土地属于国有土地，农村和城市郊区的土地，以及宅基地和自留地、自留山属于集体所有（法律规定属国家所有的除外）。
我国《土地管理法》第四条规定，按用途划分，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地[2]。农业用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
据住建部、质监总局发布的《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》（2010年12月24日发布，自2012年1月1日起实施），我国城市建设用地分为八类，即：居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，详见下表。
从上表可知，城市建设用地或属于居住用地，或属于商业服务设施用地，并无商住两用性质的用地。故，商住房存在的主要问题就是改变土地性质，导致其性质模糊。
1.产权年限问题
房地产商常常以商住房“不限购、不限贷”吸引被限购的购房者和投资者，但实际上，是否“限购、限贷”则取决于：土地使用分类和房屋用途及年限。
不同类型的土地，其使用权的最高年限不同，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条[3]规定：居住用地最高使用年限为七十年，工业用地最高使用年限为五十年，商业用地最高使用年限为四十年。
若土地使用分类为居住用地，其使用年限为70年，则属于限购范围。若土地使用分类为商业服务业设施用地，其使用年限为40年，则不在限购范围内。
我国《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。若商住房的性质不明确，其土地使用年限届满后，或将存在三种可能性：一是可以续期，需补交土地使用权出让金；二是不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；三是不可续期，无偿收回土地使用权。
2.服务及管理问题
我国《住宅建筑规范》规定，住宅配套公建应包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等九大类，办公用房也有相应的配套设施及服务规定。
就商住房管理，因无单独的法律法规使其处于真空地带。近年来，上海的部分商业办公项目在开发中，不按规划批准的使用性质建设，擅自改变房屋结构、设施设备，擅自将房屋规划用途由办公改为居住，既严重违反规划建设管理的法律法规，更在城市规划和功能布局、房地产市场秩序、人口管理、社会治理等方面产生较大危害。
清理整顿安排
01责任主体
《意见》明确：开发企业为整顿及整改的责任主体。对拒不整改或无法消除影响的开发企业，将依照《城乡规划法》等法律法规予以查处，处罚信息记入企业信用档案。
02目标措施
《意见》指出，将坚决遏制并杜绝将商业办公项目违法改为住宅的现象，推行“全面整顿、分类施策”的措施。
★对已批未建的项目，若有违反规范和标准，则依法撤销或调整。合规后再核发规划及施工许可证。
★对在建未售的项目，若发现建设行为违法违规的，责令其整改，验收通过后方可销售。项目交付前，相关部门应再次联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理交易登记手续。
★对已售未交付入住的项目，要按照商业办公的功能全面整改，不合规的，不得交付、不得办理交易登记手续。整改完毕后，剩余房源开发企业可以销售，但鼓励出租。
★对已入住的项目，从严管控。一是重视房屋安全，责任由开发商和已入住的业主共同承担，政府加强监管。二是在人口户籍、入学、公用事业收费等方面不得参照住房执行。三对未按照规定整改的违法建筑，在办理房屋登记时予以注记，限制其交易。
★将不再审批公寓式办公项目。对部分符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的商业办公用地或项目，在满足环保、安全等前提下，可按照规划程序调整，用于建设租赁住房。
对各方的影响
01对项目开发者、建设者的影响
房地产开发项目从前期策划、中期施工到后期销售，将涉及开发商、建筑设计、建设施工、材料供应、房产销售、物业管理等相关单位。商住房清理整顿，开发商与各单位的合同能否正常履行，将出现诸多不确定因素。若不能正常履行，相关单位或将对簿公堂。
02对项目融资方的影响
中国房地产开发的资金来源多为银行贷款、客户垫资等非自筹资金。从下图可知，以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给占比为46%，国内贷款占比约为16%。国内贷款从表象上看虽只有16%，但很多资金都间接来自于国内银行，如施工企业的垫资和消费者住房贷款中的大部分资金等，国内银行的资金占整个资金的80%左右。
商住房项目清理整顿，势必会影响到项目的进程和银行贷款的回收。
03对购房者的影响
商住房清理整顿或将使大部分购房者受到影响。
★已交付入住的商住房项目，因房屋安全责任由开发商和业主共同承担，在人口户籍、入学、公用事业收费等方面不得参照住房执行，该项目的业主或将面临落户、入学，交易税费、公用事业收费偏高等系列问题，导致购房目的不能完全实现。即便业主可以向开方商提出经济赔偿或补偿，但开方商也无力解决落户、入学、公用配套建设等问题。
★已售但尚未交付入住的项目，因只能按商业办公功能整改，凡不符合要求的，不得交付和办理房屋交易登记手续。购买该等项目的购房者，或将只能望房兴叹，甚至款房两空！
[1]《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》
三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的，在满足环保、安全等前提下，可参照本市城市更新等相关规定， 按照规划程序给予调整。
五、对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。
对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。
[2]《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
[3]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。