头条 上海最新最严房地产调控新政
近期，上海市密集发布堪称史上最严的房产调控政策：
1月21日，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称：《意见》），即上海楼市调控新政“沪十条”。
1月25日，《意见》发布仅四天，上海楼市调控政策继续“打补丁”，首次将司法拍卖房纳入住房限购范围。
1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（下称：《通知》），全方位对个人房贷进行管控。
上述一系列硬核措施，系上海用重典打出的组合拳，对楼市房市展开最全面最严厉的调控。
本轮发布的《意见》和《通知》，文字条款虽不多，但重点突出、措施具体，尤其在稳地价、稳房价、稳预期，增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等环节着实扎紧扎牢制度藩篱。
1.政策调控与合同履行
《意见》自1月22日起执行，已经在进行交易的则以网签时间为准。换言之，1月22日之前已完成网签的房屋买卖合同不受《意见》的影响，合同双方应按照合同约定继续履行合同；截至1月21日（含21日）尚未完成网签的房屋买卖合同，则受《意见》的调整，若因新设限购条件，当事人可能无法履行合同，完成过户。
因政策调控导致合同履行不能应当如何解决呢？解决方式无非两种，一是双方解除合同，二是一方承担违约责任。从法理上来说，政策限购可以考虑认定为不可抗力，依据《中华人民共和国民法典》（下称：《民法典》）第五百六十三条[1]的规定，若新的限购政策被认定为不可抗力，当事人可以解除合同，不承担违约责任。因此司法实践中是否将此种情形认定为不可抗力是解决问题的关键所在。
由于新政实施时间尚较短，尚不能检索到与《意见》直接相关的案例，但纵览分析上海法院此前处理的因新出台限购政策导致房屋买卖合同不能履行的案例后发现，新的限购政策一般会被法院认定为不可抗力，当事人有权解除合同，买卖双方均不负违约责任。同时，如果纠纷期间房价上涨幅度较大，法院还可能判决出售方给予买受方一定的补偿。
此外，最高人民法院2015年发布的《全国民事审判工作会议纪要》也明确了房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收购房款或定金的，人民法院应当予以支持。[2]
综上，若因新政产生的购房资格问题导致无法履行合同，司法实践中一般会认定新政实施属于不可抗力，当事人可以解除合同，已收取的购房款或定金应当予以返还，而无需承担违约责任。
2.离婚限购与合同履行
上海的离婚限购政策可追溯至户籍限购政策，因为上海自身的特殊性，其限购政策很早就已经与户籍制度密不可分。而“假离婚”现象增加的原因也可以追溯到一则限购政策的实施，那就是2016年上海市住建委等3部门联合发文的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。依据该通知的规定，居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%；但在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，或在本市已拥有1套住房的，首付款比例不低于50%或70%。[3]据此，离婚后如一方名下无住房且无商业性住房贷款记录的，其首付款比例可大幅下降。
《意见》第三条将矛头直指“假离婚”现象，可以说基本能够杜绝“假离婚”行为。因为《意见》出台后，行为人3年后才可以享受政策优惠，而3年对于瞬息万变的楼市来说是一个较长的时间段，很少有人会有信心预测3年后的楼市价格。同时，3年的时间对于感情生活也是一个不短的期间，无论是对于经济成本还是感情生活成本而言，“假离婚”的风险都过高了。
至于离婚限购导致的合同履行问题，与上文原理基本一致，可直接参考上文的论述，此处不再展开。
3.税费调整与合同履行
《意见》实施后，个人购买2年以上的住房对外销售需要缴纳增值税，除非已满5年。那么多出来的这部分税费是由买方还是卖方承担呢？
首先参考此前上海市高级人民法院针对类似问题的内部文件，其在2006年发布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中规定，“约定优先，法定补充”，即：首先以当事人事前或事后达成的约定为准，未约定或约定不明的，根据国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整为由解除合同。
参考上海地区的裁判案例，上海法院基本按照约定优先的原则进行裁判，但对于是否可以解除合同则存在不同判例。若税费增加的幅度过高，远超当事人可以承受的价格，法院有可能会因显示公平、情势变更等原因判决解除合同。
当然，现实生活中，卖方往往还是会将增加的税费算入房价之中，所以到头来还是摊派到了买方身上。对于已经签约的合同，建议当事人优先采用协商处理的方式，尽量合理的分摊掉增加的税费才是最高效的处理方式。
4.住房租赁
随着《民法典》的实施，房屋承租人的租赁权有了更充分的保障，如果设立了居住权则更是具有优先于合同的物权效力。总的来说，国家更加强调房屋的居住属性，严厉打击哄抬房价的行为，租房人的居住权益有了更大的保障。
首先，依据《民法典》第三百六十九条[4]的规定，如果房屋之上设立了居住权，除当事人另有约定外，该房屋不能再进行租赁，新设立的租赁合同将被认定为无效。此外，依据《民法典》第七百三十四条[5]的规定，房屋承租人在租赁合同到期后享有同等条件下的优先承租权，因此即便房东此时表示无意续租，房屋承租人只要按照房东与新租客达成的租房协议的同等条件，就可以继续履行合同，房东无权要求原承租人搬离。
综上，在租赁权的保护更加充分的大背景下，长期租房和设立居住权必将成为越来越多的人的选择。
5.法拍房
2020年上海住宅类法拍房成交量已超过了2100套，并且参与竞拍的人数较往年大幅增加。随着法拍房市场的更加火热，若不对其加以调控，自然会影响到上海市的整个房产市场。将法拍房纳入限购范围后，可以防范一些优质法拍房被炒作，但亦或导致法拍房成功竞卖几率下降。
依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条[6]的规定，成交后买受人悔拍的，已交纳的保证金不予退还，且不得参加重新拍卖。若有意参与法拍房竞买，首先应了解该房产所在城市是否已将法拍房纳入限购范围，在确认具有购房资格后再参与竞买和缴纳保证金及按约缴纳购房款，否则将承担相应法律后果。
此外，对于法拍房的法律风险，主要体现在实际使用的问题上。因为部分法拍房可能带有租赁关系，甚至出现一房二卖等情况，这就使得购房人的权利受到减损，甚至可能难以实际入住。此外，最后，买受人还应当注意法拍房的一些隐形费用，比如拖欠的水电费、物业费等。当然，随着法拍房制度的逐渐完善，相关信息的公开更加透明，大部分的法拍房已能够与之前的债权债务问题脱钩，起到司法拍卖应有的效果。
[1]《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
[2] 全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）
28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
[3]《上海住建委关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》
二、进一步完善差别化住房信贷政策。经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
（二）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：
1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；
2、在本市已拥有1套住房的。
[4]《中华人民共和国民法典》
第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
[5]《中华人民共和国民法典》
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
[6]《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第二十四条拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。