近期，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、网信办、银保监会六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称：《意见》），重拳出击联合监管住房租赁市场。《意见》针对长租公寓市场存在的重大风险点，从经营主体、经营行为、营运资金、租金调控、租赁消费贷、矛盾化解等方面加强监管调控，引导住房租赁回归服务本源，防范化解金融风险，切实保障房东和租客的利益，促进住房租赁市场健康发展。
近几年来，长租公寓暴雷事件层出不容，上海、南京、杭州等大城市一大批长租公寓要么倒闭，要么跑路，将一堆烂摊子留给房东和租客。那么为什么会有这么多长租公寓倒闭跑路呢？
1.经营模式违背市场规律
长租公寓的模式一方面确实能够让企业快速抢夺市场，获得大量租客，但另一方面也蕴藏着巨大的风险。以蛋壳公寓为例，2015年1月21日，隶属于紫梧桐（北京）资产管理有限公司的蛋壳公寓成立，注册资本1000万元。而到2020年1月17日晚间，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。仅仅五年的时间，蛋壳公寓就从一家初创公司变成纽交所上市公司，这个发展速度确实让绝大部分企业望尘莫及。
蛋壳公寓的经营模式就是从房东手中获得房源，经过简单装修之后以长租的形式租出，从而获得租金差。从表面上看，这种经营模式似乎并没有什么问题，但是一些长租公寓公司为了更快地扩张抢占市场，利用了法律的漏洞，采取一些不符合市场规律的竞争手段。其中就包括长租公寓普遍采用的“高进低出”模式，意思就是从房东手中高价获得房源，然后再以低价出租给租客，中间的差价由公寓自己来补贴。
稍微懂点经济知识的人就知道，这种“高进低出”的模式是不符合市场规律的，也是不可持续的，注定会为公寓企业和整个租房市场带来极大的风险。长租公寓补贴的房租差价哪里来呢？其实就是拆东墙补西墙，因为长租公寓一般都会使用优惠诱惑租客预先支付12个月甚至更久的租金，然后公寓拿到钱就可以支付房东较高的房租。这里的风险就在于，一旦租客不够，公寓收不到足够多的租金，就很可能导致资金链断裂，从而无法继续经营，这样一来，房东收不到租金就会收回房子，而租客交了房租却没有房子住。
2.“租金贷”为风险加码
“租金贷”就是长租公寓经营者和金融机构合作，在与租客签订租房合同时，让租客也签订贷款合约。合同约定金融机构替租客提前支付全年的房租，之后租户每月交的房租其实就是给金融机构还贷。在租金贷模式下，金融贷款机构给长租公寓打款是一次性结清的，等于一次性把房租兑现了，这样公寓平台手里就有了大量的现金流。
因此，长租公寓就通过“租金贷”将风险顺利转嫁给金融机构和租客的头上，至于金融机构也不会太担心无法收回贷款的问题，因为贷款是直接与租客的征信挂钩的，如果租客不继续还贷，那么就会影响到自身的征信，未来无论是贷款买房还是日常生活都会受到影响，因此租客就不得不还这笔贷款。因此最终受害的还是普通租客，不仅没有房子住，还要继续还贷款。
3.立法缺失、监管不到位
“长租公寓”这种经营模式是近些年来出现的新事物，而立法是需要一个过程的，在立法还没有跟上的情况下，这种模式存在很高的风险。去年9月份，住建部公示了《住房租赁条例（征求意见稿）》，实际上就是在从立法上进行完善、补救。另外，由于缺乏相应的法律法规指引，监管部门对长租公寓这一块的监管力度也不够，比如对运营模式本身的监管调查，对资金运作的监管以及如何规范“租金贷”等等，导致长租公寓的一系列操作基本上不受约束，从而加剧了长租公寓暴雷的风险。
《意见》解读
租客和房东最好直接签订租赁合同，尽量不要和第三方托管公司签署。
如果只能和托管公司签订租赁合同，最好不要选择租金贷的支付方式，不要一次性预付过多租金，租金一次性缴纳不超过3个月，押金不超过1个月。
租客与房东互相留下联系方式，以便在第三方托管公司出现问题时及时沟通，提前做好应对方案。
房东在选择托管公司之前，一定要对托管公司进行背景调查，选择资质和口碑比较好的托管公司，千万不要因为高租金的诱惑就将房屋托管出去。