我的车位在哪里？
还要晃荡多久，才能找到停车位？
记不得从什么时候开始为车位发愁，出门办事因找不到车位而迟到，回家自己的“车位”被他人抢占而无法消停……新小区还好些，老小区车满为患，小区道路被增划的车位挤得变形，在帮助业主深刻理解容积率的同时，努力提升着驾驶员的车技。
增划车位，有人欢喜有人愁。
一、汽车数量剧增，车位供不应求
二、车位是什么东东
（一）车位因何而特别
（二）车位的特别之处一：现实问题
（三）车位的特别之处二：法律缺位
三、特殊共有下的车位权属
（一）停车位置不同，权属千差万别
（二）地上车位权属
（三）地下车位权属
四、增设车位，有人欢喜有人愁
（一）增划地上车位的法定流程
（二）增划地下车位的流程
五、春雷小提示
（一）分清是所有权或是使用权车位
（二）增划车位，小心侵犯相邻权
（本文共计5964字，预计阅读时间15分钟）
全民小康后，家家拥有小车不是梦。
2020年，全国机动车保有量达3.72亿辆，其中汽车2.81亿辆；2020年全国新注册登记机动车3328万辆，比2019年增加114万辆，增长3.56%。
汽车保有量前十城市统计图
车辆增多，车位紧张的矛盾凸显，停车问题让很多业主苦不堪言。部分小区开始增划停车位，供业主使用。这本是好事，但有的业主却不同意，因为他们车位被“挤压”了。于是开业主大会，有车位的与没有车位的意见相左，为了最终的投票结果，纷纷拉票，好不热闹。
随着物权法的颁布，物权的概念已深入人心。民法典再次对物权法及其司法解释的内容予以肯定，独立成编，从物的产生、流转到消灭，安排得明明白白，这毕竟关系到千家万户的切身利益。物权是什么呢？通俗来说，一个人买了房子、汽车或者其他物品，这个人就可以使用、转卖或者丢弃该物品，这就是法律中所有权人对物的占有、使用、收益、处分的权利。车位是物的一种，自然会产生物权，但它又是特别的物，无法直接适用物权的相关规定。
（一） 车位因何而特别？
我们熟悉的物，大如房子、汽车，小如钥匙、钱包，都可以看得见、摸得着，但对于车位，我们不能简单的认为它是地上划线的那一方天地，也不是房子那样的密闭空间。但车位与房屋的权利归属又有共通之处，它们都涉及建筑物的共有与专有问题，这里不得不提到一个法律概念，建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权是指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权。在不同的时期和不同的国家有不同的名称，在德国被称为“住宅所有权”，在法国被称为“住宅分层所有权”，在瑞士被称为“楼层所有权”，英国美国称之为“公寓所有权”，日本和我国的台湾地区称之为“区分所有权”。建筑物区分所有权是时代的产物，以前囿于建造技术落后，没有建造高楼大厦的技术，“安得广厦千万间”这样的美好期待只能以“平铺”的方式进行，而现在人口增加、地面资源紧缺，但这难不倒智慧的劳动人民，高楼大厦拔地而起，千万间房屋都可集中于几栋大楼中。那么问题就来了，这栋高楼里，哪些地方是我的，哪些地方是其他人的呢？我住那么高，在不属于我的地方，能不能通行？
以上问题出现的时候，建筑物区分所有权的概念应运而生，解决了高层建筑里不同空间权利归属的问题。根据《中华人民共和国民法典》（下称：《民法典》）第二百七十一条[1]之规定，业主对所购买住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对建筑物专有部分以外的部分享有共有权。业主的专有及共有部分可在生活中量化为住宅得房率与容积率。对于业主而言，专有部分越少，建筑内共有部分越多，得房率越低，反之则高。衡量住宅性价比的另一指标容积率的比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，共有部分如绿地、公用设施越多。
（二） 车位的特别之处一：现实问题
因容积率的硬性规定，小区的地面绿化率也成为人们考量住宅性价比的重要因素，但地面整体面积有限，绿化率越高，则可用作规划地上停车位的面积越少，这也是小区初建成时地面停车位紧缺的原因。有的车位在小区规划时就已经划入业主公摊的部分，每位购房的业主都为公摊部分付了钱，因此这部分车位所占区域属于全体业主共有，不能再出售，而有的车位在规划初期并未划入公摊面积，开发商出资修建，建成后产权属于开发商，开发商可以再将该部分车位卖给业主。
如此看来，车库的问题好像解决了，但有时候新的问题永远在路上，只是出现的时间早晚的问题。业主能通过购买的方式对房子享有产权，随着汽车成为千家万户的必需品，车位供不应求时，车位的价值自然升高，一方面业主希望拥有自己的车位，另一方面开发商也希望能够多获取利润。房子的套内面积肉眼可见，公摊面积几乎每天使用，这使得业主即便房产证上的面积与使用面积有一定差距，也较为容易接受。与房子不同，车库是一个开放的空间，只能通过划停车线的方式使不同业主将车停放某一空间，同时车库并非全部空间都由车位构成，基于其基本的车辆停放与进出功能，车库中必然有大量空间用于车辆通行。使得车位划线面积可能不足10㎡，但产权证上的面积却高达30~40㎡，公摊面积占比极高，这种特殊的构造使车位的权利归属成为另业主头疼的问题。
（三） 车位的特别之处二：法律缺位
建筑物的共有及专有部分在法律上及实践中已较为明确，就专有部分而言，住宅墙体将房屋分割成独立空间，视觉上即可区分；就共有部分而言，如建筑区划内的道路、绿地、公共用房等，该共有部分归业主共同占有、处分、收益。因此，业主对取得产权证的房产的使用方式也具有明确的边界线，譬如各地对业主出租房屋的约束，禁止房东将一间原始设计为居住空间的房间分割或者厨房、卫生间等非居住空间出租，一方面破坏房屋原始构造，另一方面也造成了诸多安全隐患；又如曾轰动一时的李卫星涉嫌非法吸收公众存款罪一案，该案中李卫星将其取得产权的商场分割成若干部分，以售后回租（将房产出售给小业主，再由李卫星出租给其他人，收取租金。）或数年后回购的方式出售给小业主，约定的年回报率根据小业主投资时间的长短介于6%至12%之间，因此收取了众多小业主的购房款，但迟迟无法办理小产权证，最终矛盾爆发，导致其一度身陷囹圄，其所创立公司也深陷资金危局。与住宅不同，关于车位的专有与共有部分，法律并无明确的针对性规定。这是一种不完全等同于普通建筑物区分所有权的专有与共有关系。
（一）停车位置不同，权属千差万别
小区停车位的分类根据空间不同可以分为两类，一是地上车位，而是地下车库的车位，虽然只是空间不同，但权属方面差别巨大。地下车位根据最终权属不同又可以分为两种，一是开发商或业主拥有所有权的车位；二是人防工程车位，一般来说国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。无论是地上还是地下，都可能会因为车位数量不足、停车资源紧缺而无法满足业主的停车需求，不少小区在建成后会面临需要增划车位或者建立体车库的问题，而增加车位的权属可能与原始车位又有所区别。同是车位，为何要区别对待？这可不是因为开发商或者物业“看人下菜碟”，而是有的车位在业主共有区域，有的车位在未分摊面积内，不属于共有部分。
车位分类图示
（二） 地上车位权属
小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增的车位，如果购房时地上车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地上车位办不了产权证，属于全体小区业主共有，开发商无权销售，更无权转让。新增车位属于在小区业主共有的其他位置设立的车位，仍属于小区业主共有，开发商或物业无权自行决定用途，是否增设车位、收费标准、收费去向一事，应由全体全体业主决定。
（三） 地下车位权属
1.普通地下车位
开发商建设的小区地下车位，一般满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，开发商取得大产证，这类地下车位建筑面积未分摊，开发商可以对购房人出售该类车位，业主购买车位后可以办理产权证书。业主办理产权证后，车位的所有权归属于业主。
2.人防工程地下车位
部分地下车库属于人防工程车库，大多数地区规定人防工程车库不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用，但部分地区的人防工程车库也可以出售给业主，全国并无统一规定。
普通车位与人防工程车位产权证对比图
由于并非所有住宅小区的车位与户数配比都能达到1:1，而现在几乎每户都至少有一辆汽车，供需失衡，部分无车位业主强烈要求增划车位，此时，满足已购买或租赁车位业主的原有停车要求还是想办法增划车位满足无车位业主的新增停车需求，成为小区的主要矛盾之一。增划车位方案需要两方面同时通过才可实施，一是街道、区人防、消防等相关行政部门审批，二是有表决权的业主大会形成同意增设车位的决定。行政部门审批需结合小区各项设施、指标根据具体情况确定是否审批通过，而业主大会形成有法律约束力的决定则需要符合法律规定的流程。
（一） 增划地上车位的法定流程
小区地上公共区域属于全体业主共有，若要增划车位，根据根据《民法典》第二百七十八条[6]之规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施或者改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应由业主共同决定。
（二）增划地下车位的流程
地上车位牢牢绑定小区绿化率与居住环境，那么只能从地下入手，有些小区选择在地下增加划线，而有的小区选择充分利用地下空间建立立体车库。
除不可出售的人防工程车位产权属于国家外，其他地下车位大多由开发商出售给业主，即购买车位的业主共同享有地下车库的产权。那么此种情况下，是由全体业主还是由地下车库业主决定是否增划车位或建立立体车库？
1.参考共有相关法律规定，由全体业主决定。
地下车库由于在用途上不仅属于车库业主停车使用，还具有消防及承重、电路设置属性，有观点认为其属于小区公共场所，参考《民法典》第二百七十四条至第二百七十六条[7]对公共场所、公用设施的规定，共有部分属于全体业主使用、管理。此种情况下，地下车库增设车位则需经过业主大会而非物业或业主委员会决定，业主大会即包括所有业主，并非购买地下车库车位的所有业主。
2.上海地区法院认定车库管理、使用权归全体业主。
在上海地区的地下车库权属纠纷案件【案号：（2018）沪01民终9513号】中，法院从维护地下车位业主利益与住宅小区全体业主共同利益之平衡出发，基于维护住宅小区生活秩序的考量，指出地下车库的管理使用属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定。法院认为，虽然车位的面积是根据地下车库的建筑面积分摊计算，而不是停车位的实际面积计算，但地下车库的屋顶、承重柱以及铺设于内的各种管线均属于全体业主共有，地下车库的建筑面积全部分摊计入各地下车位中，从这一角度而言，地下车库为全体地下车位业主所共有。涉案住宅小区由若干幢高层公寓组成，从区分所有建筑物形态而言属于混合式区分所有建筑物，即上下横切、左右纵割分套所有之建筑物。此种形态下，地下车库的屋顶、承重柱以及铺设于内的各种管线均属于全体业主共有。这种复杂的共有关系决定了地下车库的管理使用不应单纯由全体地下车位的业主决定。其次，从“人法性”因素来分析，一方面地下车库复杂的共有关系决定了各区分所有权人相互间的结合状态较为密切，彼此间基于共同利益，形成共同关系。另一方面，地下车库作为住宅小区的配套设施，系为全体业主提供停车便利而建造，在停车资源日益紧缺的情况下，有关地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的维持。当然住宅小区全体业主作出的决定不能损害地下车位业主的专有所有权，亦不得对地下车位业主的通行构成妨害。
3.根据公平原则，应由地下车库业主共同决定。
地下车库的车位已出售给各位业主，并且产权证上面积多达20~35㎡，但每位购买车位的业主停车位占地面积约10㎡左右，那么产权证上的车位面积则是参考住宅共有部分进行公摊，即，车库公共区域的所有权实质上属于各位购买车库的业主共有。若增划车位，必然压缩原购买车位业主的公摊面积，则原购买车位业主分摊的面积将大打折扣，而其他未购买车位的业主与已购买车位的业主必然存在利益冲突之处，若将是否增设车位的决定权赋予全体业主，可能损害原购买车位的业主的利益，有违公平正义。基于已购买车位的业主对车库专有部分及共有部分已支付费用，从公平原则的角度来说，是否增设车位、收费标准、收费去向一事，应由全体地下车库业主决定。另因地下车库之车位现已全部出售，所有权归属于全部车位业主，物业或开发商无权将新设车位进行出售，只可将其出租。
[1]《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
[2]《上海市民防工程建设和使用管理办法》
第二十条民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。
[3]《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》
第四条人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。
[4]《江苏省物业管理条例》
第六十七条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十六条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、人防等行政主管部门制定并公布。
[5]《深圳经济特区物业管理条例》
第八十七条物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。
[6]《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
[7]《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
[8]《中华人民共和国民法典》
第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。