各位朋友大家好，我是春雷所李慕言律师。
物业服务事关民生福祉，是营造高品质城市生活空间的重要基石。随着对物业服务要求的提升，业主与物业公司的矛盾逐渐显现，甚至成为困扰社区和谐的突出问题。近期，最高院发布了5件物业服务合同纠纷典型案例。本期春雷云法我们重点解读其中的4起典型案例，帮助大家明晰物业纠纷中的法律边界，树立依法维权、诚信履约的意识。
案情简介：张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现因欠交物业费，被禁止使用电梯及门禁系统。多次交涉无果后，张某诉至法院，要求物业公司恢复其使用电梯及门禁系统。
裁判结果：法院认为，根据《民法典》相关规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。张某虽欠费，但物业公司的催交方式，缺乏法律依据且超出合理限度。经法院释明，物业公司主动恢复了张某使用门禁系统。
典型意义：本案明确了物业服务人催交物业费的合法边界。业主欠交物业费属于违约行为，物业公司可通过调解、诉讼、仲裁等合法途径维权，但绝不能以影响业主正常生活的方式施压。这一裁判导向引导物业公司秉持契约精神，采用合理合法方式主张权利，同时也提醒业主按时履约，共同维护和谐的物业关系。
案情简介：某物业公司与某小区开发商签订《前期物业服务合同》，并为小区提供物业服务。业主徐某自2019年5月至2022年12月未支付物业费，经催告后仍未缴纳。物业公司诉至法院，徐某以厨房设计不合理等房屋质量问题为由，拒绝支付物业费。
裁判结果：法院认为，根据《民法典》相关规定，物业服务人的义务是维修、养护、管理业主共有部分，维护小区基本秩序等，房屋专有部分的设计、质量问题不属于物业服务人职责范围。厨房设计不合理等属于商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同分属不同法律关系，责任主体不同。最终判决徐某支付拖欠的物业费4500余元。
典型意义：本案厘清了物业服务合同与其他法律关系的边界，引导业主理性区分责任主体。若存在房屋质量纠纷，业主应向开发商等责任主体主张权利，而非拒绝履行向物业公司支付物业费的法定义务。
案情简介：A公司为某小区原物业公司，物业合同届满前，小区业委会函告不再续约，A公司回函予以确认。然而，小区选聘B公司提供物业服务后，A公司拒不退场，导致B公司无法进场。后，A公司向业主何某等催收合同终止后的物业费未果，遂诉至法院。
裁判结果：法院依据《民法典》相关规定，认为物业服务合同终止后，原物业服务人负有退场、交接相关设施和资料的后合同义务。A公司拒不退场的行为违反法律规定，无权请求业主支付合同终止后的物业费，最终判决驳回其诉讼请求。
典型意义：本案聚焦物业交接难题，明确了原物业服务人的退场义务。该判决引导物业服务人依法诚信履约，按期完成交接，保障小区物业服务的连续性，维护业主的共同利益。
案情简介：A公司系某小区前期物业服务人，后小区召开业主大会，作出解聘A公司、选聘新物业公司的决定，并与新物业公司签订合同。A公司认为业主大会的表决程序不合法，诉至法院请求确认该决定无效。
裁判结果：法院认为，根据《民法典》相关规定，选聘和解聘物业服务人属于业主共同决定事项，业主大会决定仅对业主具有法律约束力。A公司并非小区业主，与该决定无直接利害关系，无权起诉请求确认决定无效或撤销。最终裁定驳回其起诉。
典型意义：本案保障了业主的自治权利。业主大会是业主自我管理的权力机关，其决定体现业主共同意志。该判决明确物业服务人无权干预业主自治决策，若认为合同解除造成损失，可通过其他合法途径主张，避免物业服务人以诉讼方式阻挠业主自治。
最高院本次发布的典型案例，从不同维度厘清了物业纠纷中的权责边界，既规范了物业服务人的行为，也引导业主依法理性维权。和谐的社区环境需要物业服务人与业主的共同呵护，双方均应秉持诚信原则，全面履行义务，通过合法途径化解分歧。
本期春雷云法就聊到这里，感谢朋友们倾听！春雷云法将持续解读新规动态，研析典型案例。如有法律问题，欢迎留言咨询。咱们下期再见！