1月3日，最高人民法院（下称：最高院）发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称：《解释（二）》）。为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展提供审判指引。
《解释（二）》出台背景
最高院于2004年发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称：《解释（一）》），在统一法律适用、保障工程质量、规范建筑市场等方面发挥了重要作用。《解释（一）》施行十四年来，建设工程施工合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升，新类型案件、新问题不断涌现，2017年、2018年，全国法院审理一审建设工程施工合同纠纷案件分别达10.29万件、11.32万件。
建设工程施工合同履行期间长，影响因素多，涉及的管理性规定多，实践中违法建筑、明招暗定、“黑白合同”、非法转包、违法分包等问题突出，认定事实与适用法律难度很大。诉讼中的合同效力问题、鉴定问题、损失赔偿问题、优先权行使条件问题、实际施工人权利保护问题等缺乏统一裁判规则。一些带有普遍性的问题，亟需统一裁判标准。
《解释（二）》针对建筑市场发生的新变化、司法实践出现的新问题，进一步完善相关司法解释，对指导全国法院审理建设工程施工合同纠纷案件具有重要的意义。
关于建设工程施工合同效力
《解释（二）》第一条、第二条规定，一方当事人因以下情形请求确认合同无效的，人民法院应予支持：
1、招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的。
2、当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的。但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。
关于建设工程施工合同无效损失赔偿数额的认定，《解释（二）》明确以赔偿实际损失为原则。《解释（二）》第三条规定，损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。
关于开工日期认定
《解释（二）》第五条规定，当事人对建设工程开工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：
1、开工日期为发包人或者监理人发出的开工通知载明的开工日期；开工通知发出后，尚不具备开工条件的，以开工条件具备的时间为开工日期；因承包人原因导致开工时间推迟的，以开工通知载明的时间为开工日期。
2、承包人经发包人同意已经实际进场施工的，以实际进场施工时间为开工日期。
3、发包人或者监理人未发出开工通知，亦无相关证据证明实际开工日期的，应当综合考虑开工报告、合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表等载明的时间，并结合是否具备开工条件的事实，认定开工日期。
《解释（二）》第六条规定，当事人约定顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认，承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，承包人以此为由主张工期顺延的，人民法院应予支持。当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，按照约定处理，但发包人在约定期限后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。
关于质保金返还
《解释（二）》第八条规定，有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：
1、当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。
2、当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。
3、因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。
关于建设工程价款结算
1、《解释（二）》第九条明确，发包人将依法不属于必须招标的建设工程进行招标后，与承包人另行订立的建设工程施工合同背离中标合同的实质性内容的，应以中标合同作为结算建设工程价款的依据。但发包人与承包人因客观情况发生了在招标投标时难以预见的变化而另行订立建设工程施工合同的除外。
2、《解释（二）》第十条规定，当事人签订的建设工程施工合同与招标文件、投标文件、中标通知书载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致，一方当事人请求将招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据的，人民法院应予支持。
3、《解释（二）》第十一条规定，当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，应参照实际履行的合同结算建设工程价款。实际履行的合同难以确定，当事人可请求参照最后签订的合同结算建设工程价款的。
关于建设工程鉴定
《解释（二）》第十二条至十六条规定了关于建设工程鉴定的相关内容，其中明确：
1、当事人在诉讼前已对建设工程价款结算达成协议，诉讼中不得再申请对工程造价进行鉴定。
2、当事人在诉讼前共同委托有关机构、人员对建设工程造价出具咨询意见，除双方均明确表示受该咨询意见约束的除外，诉讼中一方当事人不认可该咨询意见申请鉴定的，人民法院应予准许。
3、当事人对工程造价、质量、修复费用等专门性问题有争议，人民法院认为需要鉴定的，应当向负有举证责任的当事人释明。当事人经释明未申请鉴定，虽申请鉴定但未支付鉴定费用或者拒不提供相关材料的，应当承担举证不能的法律后果。一审诉讼中负有举证责任的当事人未申请鉴定，虽申请鉴定但未支付鉴定费用或者拒不提供相关材料，二审诉讼中申请鉴定，人民法院认为确有必要的，应当依照民事诉讼法第一百七十条第一款第三项的规定处理。
4、人民法院准许当事人的鉴定申请后，应当根据当事人申请及查明案件事实的需要，确定委托鉴定的事项、范围、鉴定期限等，并组织双方当事人对争议的鉴定材料进行质证。经质证认为不能作为鉴定依据的，根据该材料作出的鉴定意见不得作为认定案件事实的依据。
关于建设工程价款优先受偿权
《解释（二）》明确承包人行使建设工程价款优先受偿权必须以建设工程质量合格为条件。《解释（二）》第二十一条规定，应依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定，确定建设工程价款优先受偿的范围，承包人对于逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等，不能主张优先受偿。
《解释（二）》还对承包人处分建设工程价款优先受偿权作了限制，第二十三条规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，不得损害建筑工人利益。
关于实际施工人权利保护
《解释（二）》进一步完善了实际施工人及农民工合法权益的保护，相关规定有：
1、人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人；
2、在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
3、因转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权，对实际施工人造成损害的，实际施工人有权对发包人提起代位权诉讼。
《解释（二）》的实施
《解释（二）》 第二十六条规定：
1、本解释自2019年2月1日起施行。
2、本解释施行后尚未审结的一审、二审案件，适用本解释。
3、本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
4、最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。