房地产开发篇--土地
一、土地出让
二、土地转让
三、参股、收购目标公司间接拿地
四、关于“囤地”与土地增值税
房地产开发篇--资金
一、银行贷款
二、信托融资
三、合作建房
四、“BT模式”房企代建
五、售后包租经营酒店式公寓
六、开发商“自买自卖”
房产销售篇
一、成交量下跌，购房款回款慢
二、迟延交房、办证
三、商业地产租赁
新冠肺炎疫情突席全国，房地产、交通运输、商业贸易等行业都被按下“暂停键”，房地产行业难以独善其身。土地供应链的断供、售楼处的关闭、开发项目的停工、房企破产等资金链断裂，犹如“多米诺骨牌”效应一般，诱发一系列法律纠纷。
2010-2019年的十年间，房地产与建筑业的增加值占GDP约14.3%，2019年，全国商品房销售额约16万亿元，占GDP总量的16.2%[1]，可见房地产体量巨大。此外，房地产行业涵盖范围也非常广，房地产行业涉及的上下游产业链包括装修行业、建筑建材行业、家具家电行业等。正是由于房地产行业涵盖业务广泛，其辐射范围广、体量巨大，在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位。
房地产业与建筑业增加值的GDP占比，数据来源（CRIC）
本文将从房地产开发阶段和销售阶段来分析后疫情时代法律风险及应对措施。
过去十年，土地出让金贡献20%的广义财政收入，是地方财政的重要组成部分[2]。但受国家政策调控以及招拍挂的热情不减等因素的影响，“拿地成本”始终占据了开发成本的大头。新冠肺炎导致一段时间的土地“断供”，导致拿地“成本”进一步攀升。据不完全统计[3]，自2020年1月底开始，已有34个城市按下土地出让“暂停键”，26个城市明确表态土地出让延期，无交易无延期信息的城市多达84个，这表示何时再次开放土地出让交易市场，仍无法确定具体时间，土地“断供”状态或将持续。
部分城市土地迟延出让情况
（来源：自然资源部网站、CRIC整理）
一、土地出让
★法律风险
①迟延缴纳土地出让金。
若房地产企业已通过招拍挂获得土地，受封城、停工等因素的影响，以致于签了合同土地出让金迟迟不能缴纳。而根据国土资源部制定的《国有土地使用权出让合同（示范文本）》（GF-2008-2601）（下称：《出让合同》）第三十条[4]约定，迟延缴纳土地出让金或将面临承担违约金、合同解除、土地返还、定金不退并被要求赔偿损失的风险。
②土地闲置问题。
即便缴纳土地出让金后，受疫情影响，很多土地也无法如期开工将导致土地闲置。2012年5月，国土资源部公布的《闲置土地处置办法》（2012修订）第十四条[5]加码闲置土地管理，土地闲置2年可无偿收回。而《出让合同》[6]通常会进一步限定，即闲置1年以上不到2年的需缴纳土地闲置费。
二、土地转让
土地转让是市场行为，自由度相对较高，但因操作过程中会发生土地使用权人的变更，必然需要缴纳各类税款。税费增加交易成本，缩小利润空间。实践中，土地转让双方为了“避税”而选择铤而走险签订“阴阳合同”，另外一种就是名为股权转让，实为土地转让，以此规避风险。
★法律风险
①“阴阳合同”履行有争议。
双方签订两份《土地转让合同》，一份用于向土地管理部门登记备案（低价合同），即“阳合同”；一份为双方最终协商的转让价格（高价合同），用于实际履行，即“阴合同”。而在合同履行过程中往往会发生“戏剧性”的一幕，土地转让方主张“阴阳合同”相互独立存在，应分别支付价款，而土地受让方主张应按“阳合同”履行，进而引发争议，有的出让方甚至以此为由不予办理相关证照手续等，土地受让方拿到地却不能动工，资金、人力、时间成本等都耗在土地上。
②“阴阳合同”或将面临行政处罚或刑事犯罪风险。
根据税收征收管理相关规定，以另签订低价合同的方式向有关部门备案，试图少缴纳相关交易税金，可能面临行政处罚，需要补缴税款并处五倍以下罚款，若涉嫌逃税罪，根据《中华人民共和国刑法》（下称：《刑法》）第二百零一条[8]规定，法定最高刑可判七年以下。
三、参股、收购目标公司间接拿地
在新冠肺炎疫情的冲击下，拿地变得更加艰难，大部分房地产企业在“拿”与“不拿”之间面临着纠结的选择。进而通过参股、收购持有土地使用权的公司等方式间接拿地，其优势在于成本较招拍挂更低、交易方式灵活多样、可操作性强等。
★法律风险
参股、收购目标公司间接拿地风险与收益并存的一种方式，譬如：常见的股权转让效力纠纷、被收购公司隐性债务纠纷、甚至会落入“诈骗”陷阱等。
①股权转让效力纠纷。
☆以“潘石屹与复星公司[9]关于上海外滩地王案”为例。【案号：（2012）沪一中民四（商）初字第23号】
②其他或有纠纷。
除了股权转让合同效力纠纷外，对于目标公司存在的隐性债务也是一大隐患，譬如：受新冠肺炎疫情影响，目标公司负责开发的项目面临大面积迟延交房等违约风险或者项目本身存在烂尾、滞销以及目标公司及关联公司之间存在大量对外连带责任担保等问题。此外，对于“名为股权转让实为土地转让”的行为除或可存在合同效力纠纷外，一旦股权转让行为被评价为非法民事行为，甚至将涉嫌《刑法》第二百二十八条[16]规定的“非法转让土地使用权罪”，该罪最高法定刑可判七年。
四、关于“囤地”与土地增值税
★法律风险
①关于“囤地”。
一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为楼市的一大怪象--囤地。甚至有地产大佬曾公开称“囤地”比盖楼赚钱，并戏称在房地产界“养鸡的不如倒蛋的”。而正是由于这一怪象，导致土地成本越来越高（详见下图），房价居高不下。而开发商敢于囤地的根源在于囤地的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民，“囤地”可以导致地价上涨，每次拍卖土地时地方政府也将受益，因此，囤积土地被政府无偿收回以及征收土地闲置费的风险很低。
土地成本占开发成本占比
②关于“土地增值税”。
为遏制囤地现象，中央不断加大惩治力度，严格规范清算“土地增值税”，我国目前土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%-60%不等，这个税率是根据土地买卖之间的差额（包括不动产的差额）来确定的，差额越高，税率也越高，反之如是。这就给开发商带来的最大变数是因拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同，而一旦严格征收土地增值税，房地产公司的净利润多数会降低。一旦严格清算土地增值税，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大，而许多房企选择铤而走险以虚假的财务报表或阴阳合同等非法形式瞒报、少报税收。
房地产行业是典型的资本密集型行业，开发资金需求大，资金从哪里来？仅依靠房企自有资金及过往经营的利润盈余无法满足实际需要，所以外部融资渠道对房地产企业的正常经营运作至关重要。通常而言，房地产企业融资的主要方式包括银行贷款、民间借款、信托融资、合作建房、BT模式房企代建，甚至有开发商铤而走险“自买自卖”，等等。
一、银行贷款
★法律风险
①政策变动较大。
紧缩→自2010年4月30日北京出台政策实施家庭购房套数“限购令”起，此后相继有49个地级以上城市实施“限购令”。而厦门房管局自2016年开始出台“限贷令”后，多地也纷纷效仿。这就给房地产信贷融资造成很大的影响，各商业银行也相应紧缩了对房地产业的贷款。
宽松→新冠肺炎发生后，中国银行保险监督管理委员会（下称：银保监会）于2020年1月26日火速发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号，下称：《通知》），明确鼓励各地金融机构“适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响”。但该《通知》主要针对的是批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，是否包括房地产行业？以及最终贷款利率下调幅度如何？贷款展期能否再度延长，让我们拭目以待。
再紧缩→疫情结束之后，房地产行业出现成交的“报复性反弹”或价格的快速上涨的可能性不大，房地产行业应该进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期或将是未来房价的主要走势，届时或将再次回归到银行对房地产行业贷款实现紧缩政策。
由此可见，银行贷款受国家政策影响变化幅度不一，影响很大。
②警惕“事后不认账”风险。
银行对外贷款获取利息是其主要营业收入之一，银行业务员在推销业务时，在为完成业务指标而“焦头烂额”，这就与急需资金运转的房地产企业往往会“不谋而合”，误入偏门。在业务员的指导下，房地产企业提供虚假的财务报表从而获得较大金额的融资，在还款一切顺利的情况下，风平浪静、各取所需，没有任何争议。一旦房地产企业资金紧缺、还款能力降低，甚至出现还款异常情况。此时，银行或将“毫不留情”的追究房地产企业因提供虚假财务报表而涉嫌《刑法》第一百九十三条[17]之贷款诈骗罪，最高法定刑可判无期徒刑。轻信了银行业务员的“神操作”，房地产企业或因一着不慎而“锒铛入狱”。
二、信托融资
房地产信托是指房地产开发商借助信托公司的平台优势，通过发行集合资金信托计划募集社会资金或寻找特殊信托财产后，将其以贷款或以股权投资等方式运用于房地产开发项目。
房地产企业信托融资流程图
★法律风险
①融资成本高，对项目的盈利能力要求高。
目前，受监管趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧、供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，信托融资利率可能达15%至18%，据有关信托研究机构统计，房企通过信托渠道融资的利率和其他融资费成本不断走高，目前有的已经达30%左右，最高的甚至已高达45%。[18]如此高的融资成本，对房地产开发企业项目的盈利能力的要求可见一斑。
②信托融资违约条款苛刻，违约成本高、风险大。
开发贷款的逾期还款的违约后果是支付罚息，而信托资金逾期归还的后果很有可能整个项目公司易主。在信托融资协议中，特别是股权类或权益类信托融资协议中，一般会约定“对赌条款”，即一旦开发公司违约，达到协议约定的“风险预警点”或“止损点”项目公司的股权则无条件地归信托公司所有或由信托公司以任意方式处置，包括直接对项目启动强制清算程序，要求控股股东放弃其投入到项目公司的股东贷款等等。
但由于信托条款中使用较多专用术语让人难以理解，以及房地产企业对于还款能力过度自信，因此，对于这样重要的条款，一些房地产开发企业在谈判中却不十分重视。
三、合作建房
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种房地产融资方式。
★法律风险
①合同效力纠纷。
提供土地的一方没有把土地使用权变更到合作建房的房地产公司名下，合作建房的两方都是非房地产公司从而导致合作建房合同的无效。合同一旦被认定无效，投资方可抽离资金，而此时房子已开建，房地产企业因资金链断裂或将面临“烂尾楼”、无法交房的违约责任、在建工程日常管理及维护以及土地闲置被收回土地使用权等法律风险。
②土地使用权性质问题。
合作建房的开发用地需为国有土地，集体土地不得直接作为开发用地，需要变更为国有土地才能进行开发。否则，或将被政府作为“违法建筑”而予以拆除。
四、“BT模式”房企代建
BT模式是在BOT模式的基础上衍生出来的一种新的项目投融资建设模式，其运作模式是：政府将保障性住房的项目交由房地产企业进行总承包，经过融资、建设、验收后再移交给政府部门，而政府部门向房地产企业进行回购，支付项目的总投资再加上合理回报的一种建设模式。
★法律风险
①政府不回购或不完全回购风险。
受新冠肺炎疫情的影响，政府财政资金用于抗击疫情，地方财政压力的增加，则有可能出现项目建成后，政府不回购或者不完全回购的风险，一旦如此，房地产企业或相关项目公司在该项目上垫付的资金以及通过融资实现的资金运转将引发连续性违约法律风险。
②BT合同条款约定不明的风险。
因政府与房地产企业缔约地位悬殊影响，在签订BT合同中，房地产企业因过于信任政府以及自身的履约能力，因此，对于某些重要条款选择忽视，譬如：BT合同价格条款、支付条件、回购条件等。不能盲目相信政府的履约能力，据统计，全国已有480个[19]地方政府被列入“失信被执行人”名单。
五、售后包租经营酒店式公寓
房屋售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营。
★法律风险
①将未竣工商品房的售后包租引发合同效力争议。
在实际交易中，很多开发商是以预售商品房为标的进行售后包租，由于《商品房销售管理办法》（下称：《办法》）第十一条[20]明确禁止将未竣工的商品房进行售后包租，但该《办法》仅为部门规章，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，违反该规定并不会直接导致售后回租合同中买卖合同无效。
②以售后包租的方式吸收资金的行为可能会被认定为非法吸收公众存款。
若开发商不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的而吸收资金的，可能会被认定为非法吸收公众存款。但对于前述的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”该如何界定，现行法律法规暂未有明确的判断标准，须依托具体个案实际进行判断。
六、开发商“自买自卖”
★法律风险
或涉嫌“贷款诈骗罪”。为缓解资金问题，回避降价尴尬，有的开发商甚至铤而走险，重现当年杭州的“自买自卖”的套路，火速从银行套现，这种方式又叫通过“捂房”制造虚假繁荣推高房价。在新冠肺炎疫情下，房价虚高或谈不上，至少能避免三四线城市的房价在短时间内一路狂跌。但这种“自买自卖”哄抬市场的套路，其实质是变相欺骗消费者，不仅违背公平、公正、公开的市场交易规则，违反国家有关法规，而且运用“虚假购房”手段从银行套现，更是扰乱金融秩序，甚至或涉嫌《刑法》第一百九十三条之“贷款诈骗罪”，法定最高刑可判无期徒刑。
一、成交量下跌，购房款回款慢。
受疫情影响全国楼市逐渐进入“休眠期”。疫情不断发酵，房企售楼处停摆，预期中的春节“返乡置业”大幅受挫。2020年春节前后，全国住宅市场与去年相比，表现为“量价齐跌”的局面，成交面积同比下降30.8%，价格同比下降33.1%[21]，疫情对住宅市场成交负面影响显著。
2016-2020年春节前后全国住宅市场成交情况
（数据来源：公开整理）
★法律风险
企业面临破产。由于销售现金流入较少，且融资进度缓慢，叠加高额利息费用支出，加上债务到期压力，房企不得不直面“活下去”的问题。据统计[22]：截至2月10日，2020年全国已有69家房企破产，其中2月上旬就有20家，随着疫情的持续，或将有更多企业提交破产文书。
二、迟延交房、办证
★法律风险
新冠肺炎疫情发生以来，武汉五十多个楼盘相继发布了延迟交房的公告，其大多表示受停工影响，且在短时间内无法正常复工，对项目建设工程造成了重大不利影响，客户所购买的商品房不能按双方签署的《商品房买卖合同》约定的时间交付，由此或将引发又一轮退房解约或违约纠纷之争。
三、商业地产租赁
受本次疫情影响，往日人流密集的大型商业综合体或购物中心客流量骤减，部分业态经营甚至进入冰点，商铺租赁合同履约受到影响在所难免。譬如：星巴克疫情期间全国超过一半的门店关闭；海底捞门店暂停营业，关闭外卖服务，仅9天营业收入损失了7亿元，等等。为避免实体商户运营艰难或大批倒闭导致商场空置率提升和租金严重下滑，1月28日，万达宣布[23]将对全国323个购物中心实行从1月25日至2月29日，为期36天的租金及物业费全免政策，预计减免租金额度达30亿元-40亿元。
★法律风险
①提前退租。
实践中，商业地产普遍存在转租、甚至多层次转租的情况，由于经营无法持续，一些租户提出提前退租。
②要求减免租金。
除了退租以外，愿意持续运营的企业也提出要求出租方效仿国企减免租金。
[1]信息来源：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201912/t20191217_1718059.htmlhttp://wh.house.163.com/20/0121/16/F3E706PP02091FEA.html
http://news.zhuge.com/heze/yaowen-324504.html
[2]信息来源：
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1654419415524539628&wfr=spider&for=pc
[3]信息来源：http://www.mnr.gov.cn/dt/ywbb/202002/t20200217_2499267.html
[4]《国有土地使用权出让合同》（GF-2008-2601）
第三十条受让人应当按照本合同约定，按照支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的____‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
[5]《闲置土地处置办法》（2012修订）
第十四条除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：
（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；
（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
[6]《国有土地使用权出让合同》（GF-2008-2601）
第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年但不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。
[7]《关于全力做好疫情防控和企业复工复产资源要素保障服务的通知》
8.调整土地交易和履约监管要求。经本级人民政府批准，各地可适当调整土地出让时间节点，终止或中止国有建设用地使用权交易，《补充公告》和相关信息应通过浙江省土地使用权网上交易系统发布，中止后交易相关时间节点顺延。企业因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的，经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳，不收取滞纳金，不记入企业诚信档案。疫情防控期间，暂不开展实地履约巡查，因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。
[8]《中华人民共和国刑法》
第二百零一条【逃税罪】 纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
[9]复星公司是指浙江复星商业发展有限公司
[10]海之门公司是指上海海之门房地产投资管理有限公司
[11]绿城公司是指杭州绿城合升投资有限公司
[12]证大五道口公司是指上海证大五道口房地产开发有限公司
[13]长烨公司是指上海长烨投资管理咨询有限公司
[14]嘉和公司是指浙江嘉和实业有限公司
[15]证大置业公司是指上海证大置业有限公司
[16]《中华人民共和国刑法》
第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
[17]《中华人民共和国刑法》
第一百九十三条【贷款诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：
（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；
（二）使用虚假的经济合同的；
（三）使用虚假的证明文件的；
（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；
（五）以其他方法诈骗贷款的。
[18]信息来源：http://roll.sohu.com/20110712/n313145218.shtml
[19]信息来源：https://www.sohu.com/a/322993816_120065925
[20]《商品房销售管理办法》
第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
[21]信息来源：http://www.askci.com/news/chanye/2016/02/16/1750576fdh.shtml
[22]信息来源：http://www.eeo.com.cn/2020/0228/377277.shtml
[23]资料来源：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1659473642001700081&wfr=spider&for=pc