我国《民法典》物权编规定各类财产关系的物权制度，位列各分编之首，其重要性可见一斑。该编以健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度为要旨，进一步强化物权保护、全面完善物权保护制度。
物权编调整因物的归属和利用产生的民事关系。共五分编、二十章，计258条：
第一分编--通则
第二分编--所有权
第三分编--用益物权
第四分编--担保物权
第五分编--占有
第一分编 通则
物权编第一分编通则由三章组成，共三十五条（《民法典》第二百零五条至第二百三十九条）。大部分条文直接继受自《物权法》第一编总则，仅有少量条文略有修改。
第二分编 所有权
（一）概览及特色
所有权是指所有权人对其不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从所有权人角度可分为：国家所有权、集体所有权、私人所有权，而业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有因为具有一定的特点而被单列成章，额外作以规定。
所有权分编主要有以下变化及特色：
1.法律概念或用语的新旧更替，例如把“单位”修改为“组织”；
2.条文表达方式简化、明确；
3.实质性修改主要在于“业主的建筑物区分所有权”与“共有”两章，其他章节变化不大。
（二）业主的建筑物区分所有权与共有
1.法条变化
A.《民法典》第278条增加列举了业主共同决定的事项内容，例如“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，明确改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动是业主的法定权利、需要业主共同决定。
B.对业主共同决定事项的决议规则进行了趋严的修订（由2/3升至3/4），提高决议通过所须表决权的比例。
C.《民法典》第282条规定：“ 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
2.立法意义
A.打破维修资金“沉睡”状态，维修资金惠及业主。
B.优化业主团体表决规则，鼓励业主参与自治。
C.细化“住改商”规则，应当经有利害关系的业主同意，还业主生活安宁。
D.规制共有部分利用，维护业主的共同权益。
3.以案释法
第三分编 用益物权
（一）概览及特色
用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。与所有权相比，用益物权少了处分的权利。通俗来说就是“用”不归自己所有的东西的权利。该部分的变化突出体现在对土地承包经营权、建设用地使用权、居住区的修改和设立上。
（二）土地承包经营权
1.法条变化
A.《民法典》第332条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。”
B.《民法典》第339条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”
C.《民法典》第340条规定：“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。”
D.《民法典》第341条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
2.立法意义
A.明确了承包期届满继续承包，给农民朋友们吃下一颗定心丸。贯彻“三权分置”政策，确认“土地经营权”概念，使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。用益物权人虽然没有对标的物的处分权，但可以处分自己享有的用益物权。
B.从社会价值方面来说，这是对土地利用率的提升，有利于国家农业生产；从立法技术上来说，这是对“土地所有权”“土地承包经营权”“土地经营权”三者关系的确认。
3.以案释法
1.法条变化
《民法典》第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
新增住宅建设用地使用权续期费用的缴纳或减免。与对土地承包经营权续期的确认同理，首先明确可以续期，其次要求依法办理。
（四）居住权
1.法条变化
A.《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
B.《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”
C.《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
D.《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
E.《民法典》第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
F.《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
2.立法意义
居住权的设定在《民法典》起草中争议一直很大，专家学者的意见非常对立。支持派认为设立居住权的主要用途是可以解决妇女在丈夫去世后的居住问题。但以梁慧星教授为代表的反对派认为我国男女享有平等的继承权，因此物权法没有必要对居住权再作规定；即使发生了纠纷，因为其适用面非常窄且大多发生在亲属朋友之间，可以依照公平原则，通过当事人协商或法院审判解决有关居住问题更为妥当。实现“居者有其屋”到“住有所居”的转变，在一定程度上有利于养老问题的解决。
笔者认为目前《民法典》设立居住权，这种新型的用益物权可以分为“无偿设立”和“有偿设立”，也就为后期商用居住权市场发展预留了空间。在租赁、购买房产之外又增加了一种选项，同时加设了居住权的房屋在流通方面肯定会受到一定的限制，从经济发展的角度来说对房屋租售市场一定会造成影响，至于利弊何如仍需后观。
3.以案释法
第四分编担保物权
（一）概览及特色
担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。它的价值是债权人在借贷、买卖等民事活动中，作为担保，保障实现其债权。担保物权分编较《物权法》，其修改主要在抵押权和质权上，对抵押权的修改尤为突出。
（二）担保合同外延的扩张
1.法条变化及意义
《民法典》第388条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”
《民法典》在保留《物权法》第172条的规定上，新增：担保合同不仅包括抵押合同、质押合同，也可以包括其他具有担保功能的合同。对担保物权类型和担保物范围的扩大（抵押物范围扩大到一切可以流通的财产），彰显了私法领域“法不禁止即自由”的原则。为融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等非典型担保合同“正名”，为金融担保创新增加“供给”，为非典型担保的裁判提供了法律依据。革新了担保物权的理念，助力优化营商环境。增设海域使用权和土地经营权作为不动产抵押的客体，有效扩大农民融资担保途径，有利于农业经济发展
2.以案释法
（三）流押（质）条款
1.法条变化及意义
A.《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”
B.《民法典》第428条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”
我国1995年《担保法》第40条、第66条确立了关于禁止流质的规则，2007年《物权法》第186条、第211条沿袭了《担保法》前述规定。《民法典》第101条、第428条在流质问题上采取较缓和的态度，未直接以“不得”限制当事人对流质条款的约定，而改为规定“只能依法就抵押／质押财产优先受偿”，以此平衡各方权益。
2.需关注的问题
针对《民法典》第401条、428条，在未来司法适用中需要关注以下问题[1]：
A.应如何认定流质条款的效力？
虽然《民法典》第401条未再明确规定当事人不得约定流质条款，但如果当事人仍然作此约定，就该条款而言，预计人民法院仍将认定无效或者无法律约束力。但该条款无效不影响抵质押合同其他条款的效力，也不影响已经设立的抵质押权的效力。
B.未办理抵押登记的不动产抵押合同，抵押权人是否享有优先受偿权？
《民法典》第401条是关于抵押合同条款的规定，未明确涉及该条适用是否应以抵押权已经设立为前提条件，实践中可能产生前述疑惑。但如果认为抵押权尚未设立，通过流质条款反而能取得优先受偿效力，显然违背了担保物权的基本法理。基于此点考量，可认为第401条后段中有关“只能依法就抵押财产优先受偿”中“依法”限定了优先受偿权的适用空间，即只有已经依法具备优先受偿权的抵押权才能优先受偿。如此解释的遗憾之处在于，这种语义上的循环可能会导致对第401条前述规定必要性的质疑，即已经取得优先受偿权的抵押权自然具备优先受偿效力而无需401条进行重复规定。
C.未办理抵押登记的动产抵押合同，抵押权人能否依据流质条款优先受偿？
和对前述疑惑的分析一样，如果动产抵押本身依法具备优先受偿权则流质条款的有无均不影响该优先受偿权的成立。而依据《民法典》第394条抵押权具有优先受偿权，依据第400条动产抵押依据抵押合同即可设立。据此，可以认为未办理抵押登记的动产抵押有优先受偿效力。再根据《民法典》第403条和第404条，未经登记的动产抵押不能对抗善意第三人，也不能对抗无论是否善意但已经在正常经营活动支付合理对价的买受人，除该两条规定主体之外，应该认为即便是未经登记的动产抵押也能对抗抵押人的其他一般债权人。
D.如何与以物抵债、让与担保等非典型担保制度协调？
最高法院《九民会纪要》第71条第2款就违反禁止流质规定的归属型让与担保的法律后果，规定：“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持……”该规定与《民法典》第401条关于流质条款的法律后果“只能依法就抵押财产优先受偿”，在处理上是相似的。第401条不评价效力、仅规定法律后果的立法方式，使得未来对于所谓以物抵债、买卖型担保等涉嫌构成流质的交易安排，存在通过解释的方式适用该条规定处理的可能性。
3.以案释法
（四）抵押权与租赁关系
1.法条变化及意义
《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
《物权法》第190条规定了先租后抵的情况下，抵押不破租赁。但却并未明确如何认定出租事实。因此在实际应用中，会出现通过后期作假倒签租赁合同，借此损害抵押权人利益的行为。《民法典》第405条规定强调了“转移占有”，抵押权人就可以通过调查来确认抵押权是否安全。如果在设定抵押时尚未转移占有，那么租赁权就不得优先于抵押权，这能更好地保护债权。
2.以案释法
（五）抵押财产的转让
1.法条变化及意义
《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
《民法典》第406条规定抵押人可以转让抵押财产、无需征得抵押权人同意（也可另行约定），并明确了抵押权的追及效力[2]。使抵押物转让规则回归理性，有利于促进交易。
2.以案释法
（六）担保的清偿顺序
1.法条变化及意义
《民法典》第415条规定：“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”
《担保法司法解释》第79条第1款规定法定登记的抵押权优先于质权受偿的规定在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第65条第2款[3]的明确后已经不再适用。但《物权法》并未就同一财产上抵押权、质权并存时的清偿顺序作出规定。《民法典》第415条的规定，弥补了这一漏洞，清楚地规定了抵押权、质权并存时如何确定清偿顺位的问题。抵押权与质权竞存时按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序，这说明登记与交付的公示效力不应有高低之分。明确了担保物权优先顺位规则，保障交易安全。
2.以案释法
（七）PMSI价款抵押权[4]新规
1.法条变化
《民法典》第416条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”
2.以案释法
（八）权利质权方面不再要求当事人订立书面合同的几种情形
以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓库、提单出质的；以基金份额、股权出质的；以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的；以应收账款出质的。均不再要求当事人订立书面合同。
（九）删除了权利质押具体登记机构的规定
《民法典》顺应了建构统一的动产担保登记制度的要求，为建立统一的动产抵押和权利质押登记机构预留了空间，其积极意义不可小觑，唯一美中不足的是，它未明确规定建立统一的动产担保制度。
可以预想的是，在我国行政机构职能改革到一定程度时，统一的动产担保登记制度必将顺利建构，其重点是统一登记机构。
第五分编 占有
占有的本质不是一种权利，而是一种法律保护的事实状态，法律对这种事实状态予以法律保护，使其具有准物权的性质。《民法典》直接吸取了《物权法》对占有的规定，并未作实质性修改。
[1]《民法典担保物权制度的修订及其影响》，来源：金杜研究院，作者：雷继平
[2]《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，作者：胡康生。
[3]《全国法院民商事审判工作会议纪要》
第65条第2款根据《物权法》第178条规定的精神，担保法司法解释第79条第1款不再适用。
[4] 抵押物价款债权人的抵押权，purchase-money security interest，简称PMSI，又名“中间价款的超级优先权”。